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28/08/2018
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Nel caso di contratti di locazione stipulati da studenti universitari, entro quale misura è possibile detrarre in canone pagato?
La domanda, evidentemente, presuppone che esista la possibilità di detrarre i canoni.
Qui di seguito, quindi, ci soffermeremo sui seguenti aspetti utili ad approfondire la vicenda e quindi rispondere al quesito. Questi i punti focali:
che cos'è un contratto di locazione per studenti universitari?
quali sono le principali norme che lo disciplinano?
come operano le detrazioni fiscali rispetto a questi contratto?
Locazione per studenti universitari
La legge n. 431 del 1998 nel disciplinare la locazione di immobili ad uso abitativo ha previsto un'apposita normativa per i contratti di locazioni finalizzati a dare alloggio a studenti universitari fuori sede.
La legge e la normativa attuativa (d.m. 16 gennaio 2017 e prima d.m. 30 dicembre 2002) stabiliscono le caratteristiche principali di questo contratto.
Luogo di ubicazione degli immobili: i comuni sedi di università corsi universitari distaccati e di specializzazione, e comunque di istituti di istruzione superiore, nonché quelli limitrofi.
Durata dei contratti: i contratti di locazione per studenti universitari possono avere una durata minima di sei mesi e massima di tre anni e sono rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima.
Canone di locazione: si tratta di un canone così detto concordato, ovvero che le parti possono contrattare nell'ambito di apposito accordi locali tra associazioni di categoria maggiormente rappresentative.
Funziona così: le associazioni individuano in base al d.m. 16 gennaio 2017 dei range entro i quali i canoni possono variare (range che tengono conto di determinate caratteristiche dell'immobile, cfr. art. 1, quarto comma, d.m. 16 gennaio 2017) e in quest'ambito le parti determinano la misura del canone di locazione.
Forma del contratto: ai sensi dell'art. 1 della legge n. 431/98 e dell'art. 3, quarto comma, del più volte richiamato decreto ministeriale, i contratti di locazione per studenti universitari devono essere stipulati in forma scritta ed esclusivamente utilizzando il tipo di contratto allegato al citato decreto.
Per la stipula dei contratti di locazione, su loro richiesta, le parti possono essere assistite dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
Contratti per studenti e detrazioni fiscali
Per i corrispettivi versati a titolo di canone di locazione, generalmente, la legge prevede la possibilità di fruire di detrazioni fiscali; non fanno eccezione le locazioni per studenti universitari.
La detrazione è una misura di vantaggio per il contribuente che gli consente di sottrarre dall'imposta lorda una somma di denaro stabilita dalla legge.
Nel caso che ci riguarda il riferimento normativo è rappresentato dall'art. 16 del d.p.r. n. 917 del 1986.
=> Detrazioni dei canoni di locazione dell'abitazione, quando è possibile beneficiarne?
Il secondo comma del succitato articolo specifica che:
«Ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi, stipulati o rinnovati a norma degli articoli 2, comma 3, e 4, commi 2 e 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, spetta una detrazione complessivamente pari a:
a) € 495,80, se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
b) € 247,90, se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41»
Questa è la norma afferente ai benefici fiscali in favore degli studenti universitari, ovvero dei loro parenti che pagano il canone in loro vece, nell'ambito dei contratti di locazione stipulati tra privati.
Esiste un beneficio di natura fiscale anche per i contratti di locazione stipulati da studenti universitari con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative (art. 15, primo comma, lett. i- sexies) e lett. i-sexies.01) d.pr. n. 917/86).
In tal caso, a mente di tale disposizione, il conduttore (lo studente) ovvero il familiare di cui lo studente risulti fiscalmente a carico ai sensi dell'art. 12, comma 2, del TUIR (Circolare n. 7/E Agenzia delle Entrate del 27 aprile 2018), ha diritto alla detrazione del 19% del canone versato, purché:
presso un'università ubicata in un comune diverso da quello di residenza, distante da quest'ultimo almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa;
oggetto del contratto di locazione devono essere unità immobiliari situate nello stesso comune in cui ha sede l'università o in comuni limitrofi.
La lettera i-sexies.01 dell'art. 15 d.p.r. n. 917/1986 specifica che «limitatamente ai periodi d'imposta in corso al 31 dicembre 2017 e al 31 dicembre 2018, il requisito della distanza di cui alla lettera i-sexies) si intende rispettato anche all'interno della stessa provincia ed è ridotto a 50 chilometri per gli studenti residenti in zone montane o disagiate».
In ogni caso per quest'ultimo tipo di contratti esiste un tetto massimo della somma detraibile che non può essere superiore ad un importo di 2.633 euro.
Nullo il contratto di locazione se concluso verbalmente.
Clausola abusiva nel contratto di locazione.
Che cosa bisogna fare al termine della locazione per riconsegnare l'immobile senza subire contestazioni?
(Fonte www.condominioweb.com)
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28/08/2018
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In tema di risarcimento danni da infiltrazioni derivanti dai muri perimetrali e verificatisi in un'unità immobiliare di proprietà esclusiva, la relativa spesa dev'essere ripartita tra tutti i condòmini, secondo i millesimi di proprietà, ivi compresi quelli proprietari di locali ubicati al piano terreno dell'edificio.
Questa, in breve sintesi, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 11288 pubblicata, mediante deposito in cancelleria, il 10 maggio 2018.
La pronuncia merita attenzione in quanto, come vedremo qui di seguito, pone l'accento su alcuni aspetti fondamentali e ricorrenti sia per ciò che concerne il concetto di condominialità dei beni, sia in relazione alle conseguenze risarcitorie derivanti da tali beni, ossia:
muri maestri e muri perimetrali, ai fini della valutazione della condominialità di tali manufatti sono sostanzialmente la stessa cosa;
i danni da infiltrazioni derivanti dai muri perimetrali devono essere sostenuti da tutti i condòmini, anche quelli proprietari del piano terreno che si pone in posizione sporgente rispetto al muro perimetrale dei piani superiori.
Nel caso risolto dalla sentenza n. 11288, i fatti sono stati pressappoco i seguenti:
s'è verificato un danno da infiltrazioni in un appartamento e derivante dalla facciata condominiale, ossia dai muri perimetrali;
l'assemblea condominiale ha provveduto a ripartire la spesa del risarcimento richiesto dalla condòmina secondo i millesimi di proprietà
un'altra condòmina del piano terreno ha impugnato la delibera contestando quel riparto;
la causa è giunta davanti alla Corte di Cassazione dopo che la sentenza di primi grado aveva dato ragione alla condòmina, mentre quella di appello, poi impugnata dalla stessa, aveva ribaltato l'esito del giudizio dandole torto;
i giudici di legittimità hanno confermato la bontà della sentenza di secondo grado e quindi della deliberazione di ripartizione della spesa avente ad oggetto il risarcimento del danno derivante dai muri perimetrali dell'edificio.
Come si è arrivati a questa conclusione? Oggetto del contendere è stata la distinzione tra muro maestro e muro perimetrale.
Secondo la condòmina che aveva impugnato la sentenza di secondo grado, esiste una differenza sostanziale: i muri maestri sono condominiali, sì come stabilito dall'art. 1117 c.c., ma i muri perimetrali, che sono cosa differente da quelli maestri, non lo sono e quindi una spesa derivante da essi non può essere suddivisa tra tutti i condòmini, ma solamente tra quelli che se ne servono.
L'impugnante insisteva sul fatto che la sua unità immobiliare, posta a piano terreno, fosse autonoma rispetto all'edificio.
Non conoscendo lo stato dei luoghi, ma leggendo dalla sentenza una loro sommaria descrizione, parrebbe trattarsi del classico caso del locale terraneo avanzato rispetto ai piani superiori.
Tale stato dei luoghi portava la ricorrente a concludere che i muri perimetrali di questi piani non fossero anche suoi.
Per la Corte d'appello e poi per quella di Cassazione che ha confermato la sentenza impugnata, la condòmina era in errore.
Gli ermellini hanno affermato che nella sentenza impugnata è stata fatta corretta applicazione di quei principi, che s'è inteso ribadire, che vedono nei muri perimetrali, al di là della loro configurabilità tecnica come muri maestri (ossia muri portanti dell'edificio), come parti comuni in quanto, tra le altre cose, ne caratterizzano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato e ne delineano la sagoma architettonica.
Tale caratterizzazione specificano i giudici di legittimità, è tale da far considerare i muri perimetrali comuni a tutti i condòmini anche «nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici" (Cass. n. 839 del 1978)» (Cass. 10 maggio 2018 n. 11288).
Insomma il muro perimetrale è da ritenersi un unicum comune a tutti i condòmini proprietari di unità immobiliari ubicate nell'edificio, al di là di come l'edificio sia sagomato.
Conseguenza di questa considerazione d'ordine proprietario è la scelta del criterio di ripartizione della spesa afferente al risarcimento del danno derivanti da infiltrazioni provenienti dal muro perimetrale.
Al riguardo la Corte di Cassazione non ha dubbi nel considerare questa spesa come necessariamente soggetto al criterio di ripartizione generale, ovverossia da suddividersi tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.
Non può essere sottaciuto che la Corte apre uno spiraglio di discussione sulla modalità di ripartizione delle spese di manutenzione dei muri perimetrali, lasciando intravedere la possibilità di porsi la domanda se per tali spese possa essere tenuto in considerazione l'uso di cui all'art. 1123, secondo comma, c.c.
Un inciso, per lo scrivente, evitabile dato il rischio di ingenerare ulteriore confusione in una materia già di suo molto incerta come quella della ripartizione delle spese condominiali.
(Condominioweb.com)
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15/01/2016
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La decisione contenuta all'interno della riforma della Pubblica amministrazione.
Il numero unico entrarà in vigore solo quando il Governo predisporrà il decreto specifico
Con un emendamento presentato durante la discussione al Senato della riforma della Pubblica amministrazione si prevede "l’istituzione del numero unico europeo 112 su tutto il territorio nazionale con centrali operative da realizzare in ambito regionale".
ADDIO AI "VECCHI" NUMERI - Scompariranno gli attuali 113, 115 e 118 ed in caso di emergenza i cittadini dovranno chiamare unicamente il 112. La misura entrerà in vigore solo quando il Governo predisporrà il decreto specifico, che porterà anche alla creazione di centrali operative regionali.
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28/11/2015
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Generalità
Gli articoli 1101 e 1104 C.c., relativi alla comunione, stabiliscono che la ripartizione delle spese si determina unicamente in proporzione delle quote.
Il sistema dettato dall'art. 1123 per il condominio è più articolato, in quanto, se il primo comma stabilisce un criterio analogo a quello della comunione, il secondo comma dà rilievo proprio al reale servizio ed uso, in rapporto alle singole quote.
Il criterio dell'effettiva destinazione costituisce il contenuto principale della norma, mentre l’asserzione, di cui al primo comma, vale ad stabilire una presunzione di parità tra valore delle quote ed uso.
La ripartizione delle spese nell'ambito condominiale è disciplinata dagli articoli 1123-1124-1125 e 1126 C.c. La materia disciplina le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni e per la gestione dei servizi comuni.
Restano escluse le spese che si riferiscono unicamente alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Soggetti obbligati
L'obbligato al pagamento si identifica in colui che partecipa, a qualsiasi titolo, al rapporto condominiale.
L'art. 63 disp. att. C.c. dispone, per quanto riguarda il successore a titolo particolare, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questi, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente.
I rapporti tra conduttore e locatore restano un fatto interno, non rilevante nei confronti del condominio, per il quale, obbligato resta sempre il proprietario.
Natura dell'obbligazione
L'obbligazione prevista dall'art. 1123 C.c. si qualifica come obbligazione propter rem, poiché l'obbligo di ciascun condomino deriva dalla sua partecipazione al condominio e dalla titolarità del diritto reale sull'immobile.
Momento in cui l'obbligazione sorge
L'obbligo sorge nel momento in cui la ripartizione della spesa viene approvata dall'assemblea.
L'obbligo, nel caso di successione nel diritto, nasce nel momento in cui viene acquisita la qualità di condomino. Per tale acquisizione, è sufficiente la redazione di una scrittura privata, non occorrendo né l'atto pubblico, né la trascrizione. È necessario altresì che del trasferimento della proprietà venga avvertito, in qualsiasi modo idoneo, il condominio.
Convenzioni in deroga
La derogabilità dell'art. 1123 ha origine da quanto previsto dall'art. 1138 ed è esplicitamente stabilita dal primo comma dell'art. 1123 stesso. Tale derogabilità concerne sia il criterio di proporzione tra quote e spese, sia la regola di ripartizione in rapporto all'uso (di cui al secondo comma).
La convenzione che determina la deroga deve consistere in un atto sottoscritto da tutti i condomini interessati. Essa può essere contenuta in una delibera assembleare approvata da tutti i condomini
In mancanza dell'unanimità, la delibera assembleare che introduca deroghe ai criteri di ripartizione delle spese, incidendo sui diritti individuali del singolo condomino, è inefficace nei confronti del dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo.
Cose destinate a servire i condomini in misura diversa (secondo comma dell'art. 1123 C.c.)
L'espressione «in misura diversa» non si riferisce alla diversità delle quote, ma alla possibilità che uso e godimento siano diversi, per i singoli condomini, a prescindere dall'entità delle quote, a causa di fatti evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi.
In tali situazioni, vale a dire allorché la misura della possibilità d'uso sia diversa, il criterio di legge per la ripartizione delle spese è quello di cui al secondo comma dell'art. 1123.
Il secondo comma dell'art. 1123 non comporta solo la possibilità di una diversa misura di contribuzione, ma anche quella del totale esonero di uno o più condomini dalle spese per un particolare uso o servizio, quando essi ne siano totalmente esclusi.
Pluralità di cose, opere ed impianti (terzo comma dell'art. 1123 C.c.)
Il terzo comma dell'art. 1123 C.c. sviluppa il principio stabilito dal comma precedente, prevedendo l'ipotesi di opere o impianti destinati a servire, non i singoli condomini in modo differente, ma parti autonome dell'edificio in modo esclusivo.
L'elencazione del codice non deve considerarsi tassativa, bensì esemplificativa, con la conseguenza che la relativa disciplina si applicherà tutte le volte che un bene o servizio siano destinati a servire solo una parte del condominio
Manutenzione e ricostruzione delle scale (art. 1124 C.c.)
La norma in esame è derogabile
La disposizione dell'art. 1124 C.c. è conseguenza del principio dell'art. 1123/2, in quanto tiene conto del differente uso del bene comune da parte dei condomini proprietari dei diversi piani.
Essa contempera tale principio con la circostanza che la scala, nella sua interezza, appartiene a tutti i condomini e vuole evitare le conseguenze non eque dell'integrale riferimento alla destinazione, che si verificavano, in danno dei proprietari dei piani più alti.
L'art. 1124, nel prevedere una formula fissa (metà in ragione del valore e metà in misura proporzionale all'altezza), adotta una soluzione idonea a risolvere il problema della difficoltà di calcolare, in concreto, la differente utilità per i proprietari dei piani.
Soffitti e solai (art. 1125 C.c.)
L'art. 1125 C.c. stabilisce che le spese per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari l'uno all'altro sovrastanti. Tale norma determina una presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due proprietà.
Nel concetto di volte, soffitti e solai rientra tutto ciò che divide orizzontalmente le due proprietà e si trova stabilmente tra esse, con funzione di sostegno e copertura. Restano escluse quelle parti che adempiono a funzioni meramente estetiche o ornamentali
L'art. 1125 C.c., secondo il quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, costituisce norma derogabile dall'autonomia privata, sicché i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente chi debba sostenere la spesa.
Lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 C.c.)
L'art. 1126 prevede l'ipotesi che il lastrico solare non sia utilizzato da tutti i condomini, bensì sia nella disponibilità solo di uno o alcuni di essi.
Per tale situazione viene previsto un criterio di ripartizione delle spese che, in deroga a quanto stabilito dall'art. 1123, pone le somma necessarie a carico, per un terzo dei condomini che hanno in uso il lastrico e per due terzi degli altri (a seconda dei casi, tutti i condomini, oppure coloro cui il lastrico fornisce copertura).
La ratio della norma consiste nel fatto che il carattere comune del lastrico solare, collegato alla funzione di copertura dell'edificio, non può venir meno.
Ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 C.c., all'ipotesi di lastrici solari di uso esclusivo deve essere equiparata quella di lastrici in proprietà esclusiva.
Poiché l'art. 1126 non è richiamato dall'art. 1138 C.c., esso può essere derogato dal regolamento di condominio, che può stabilire di ripartire le spese in proporzione del valore millesimale degli appartamenti.
Conclusioni - Carente prestazione del servizio comune.
In deroga alla volontà del promotore di questo manuale (di evitare un’elencazione di sentenze) ritengo fondamentale riportare una massima di sentenza della Cassazione a Sezione Unite in cui si evince che l'obbligo di contribuire alle spese comuni sussiste anche nel caso di carente prestazione del servizio comune.'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123 comma 1 c.c.); 'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal , neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura , quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio.( Cass. Sezioni Unite n. / 96 )
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16/09/2015
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