F.A.Q. Condominio, Domande e Risposte frequenti sull'Amministrazione Condominiale

Tabelle di ripartizione delle spese secondo i criteri previsti dalla legge e tra proprietario ed inquilino?
Ripartire le spese tra tutti i condomini è operazione che spetta all'amministratore: millesimi di proprietà, d'uso, suddivisione in parti uguali, ecc. Le modalità di ripartizione sono quelle indicate dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c. , se le parti (ossia tutti i condomini) non si sono messe d'accordo in modo differente. Poche scarne indicazioni, quelle contenute negli articoli citati. La legge detta criteri di ripartizione molto generali: si parla di spese di conservazione, innovazioni, spese d'uso, mentre solo raramente (vedi criteri per ascensori, lastrici solari d'uso esclusivo e revisione contabile) il legislatore è entrato nello specifico. La dottrina, in tempi ormai lontani, ebbe modo di affermare che “il problema della ripartizione delle spese è quello che, in Italia, ha portato una completa disarmonia nell'istituto condominiale” (così Terzago, Il condominio, Giuffrè, 1985). La legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici, la legge n. 220/2012, non ha inserito molte novità di rilievo: insomma tranne che per il caso della revisione contabile (art. 1130-bis c.c.) e dell'estensione del dettato dell'art. 1124 c.c. anche agli ascensori (come ormai da anni diceva la giurisprudenza), la così detta riforma è stata deludente. Si pensi che pur consentendo l'attivazione del sito internet condominiale, la legge non ha specificato secondo quali criteri debbano essere suddivise le spese di attivazione e gestione dello spazio web. Nessun riferimento alle sempre incerte questioni della ripartizione dei costi tra proprietari ed inquilini (sarebbe stata utile una modificazione dell'art. 9 della legge n. 392 del 1978 che s'è dimostrata largamente insufficiente); v'è poi l'introduzione della solidarietà verso il condominio per le spese dovuto dall'usufruttario e/o dal nudo proprietario. Un'elencazione dei criteri applicabili rispetto al tipo di spesa, sia pur esemplificativa (come per le parti comuni, art. 1117 c.c., o le irregolarità nella gestione art. 1129, dodicesimo comma c.c.), sarebbe stata utilissima. Per quanto riguarda la partecipazione del conduttore alle spese condominiali, è bene ricordare che essa riguarda i rapporti interni tra proprietario e conduttore, poiché è il proprietario l'unico soggetto ad essere obbligato verso il condominio, nonché l'unica persona contro la quale è possibile agire ex art. 63 disp. att. c.c. (cfr. tra le tante Cass. 28 ottobre 1993 n. 10719). In breve, stando alla precisa catena di pagamenti prevista dalla legge, la situazione è la seguente: il condominio delibera la spesa, l'amministratore la chiede al condomino che è l'unico responsabile per il pagamento della medesima verso la compagine. A sua volta il proprietario la chiede al conduttore che, previa giustificazione, se richiesta (art. 9 l. n. 392/78), deve pagare se si tratta di spesa di sua competenza. Se nessuno paga il proprietario rischia l'azione giudiziaria ex art. 63 disp. att. c.c. (il decreto ingiuntivo) da parte del condominio. Il conduttore, a sua volta, l'azione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento. Torniamo alle spese vere e proprie. Senza alcuna pretesa di esaustività e tenendo sempre presente che la volontà delle parti può derogare a quanto stabilito dalla legge, qui di seguito elenchiamo le voci di spesa ed i criteri di ripartizione applicabili specificando altresì se si tratta di somme dovute dal proprietario, dall'inquilino e in caso d'usufrutto dal nudo proprietario o dall'usufruttuario. Ad ogni buon conto è bene ricordare che, salvo specifiche disposizioni previste da leggi speciali (cfr. legge n. 214/2011), ai sensi dell'art. 1004 c.c.: Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell'usufruttuario. Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione. L'art. 1005 c.c. specifica che Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L'usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie. Alcune specificazioni paiono utili: sulle così dette spese d'uso di cui parla il secondo comma dell'art. 1123 c.c. è stato affermato che ove sia“possibile e non comporti una spesa esorbitante, i condomini hanno diritto a che il contributo da essi dovuto per le spese per i servizi comuni venga calcolato in funzione della utilità che in concreto da tali servizi ricavano”(così Cass. 17 settembre 1998 n. 9263). L'approvazione delle tabelle d'uso (si pensi al servizio di riscaldamento, al servizio di portierato ed in generale a tutti quei servizi che sono fruiti diversamente dai vari condomini, non per scelta personale ma perché in generale la loro utilità è differente per i vari comproprietari), così come per le tabelle di proprietà generale è rimessa all'assemblea (cfr. anche Cass. SS.UU. n. 18477/2010). E' importante evidenziare che spetta al condomino dimostrare che una tabella d'uso è sbagliata o che, comunque, una spesa per la prestazione di servizi comuni, debba essere ripartita ai sensi del secondo comma dell'art. 1123 c.c., piuttosto che ai sensi del primo comma del medesimo articolo (ossia in base ai millesimi di proprietà se mancano le così dette tabelle d'uso) (cfr. Trib Roma 15 marzo 2006). In questo contesto, pertanto, le spese per la prestazione dei servizi suscettibili di servire i condomini in misura diversa devono essere ripartite in base alla tabelle di cui all'art. 1123, primo comma, c.c. o ai sensi di quelle redatte in ossequio di quanto stabilito dell'art. 1123, secondo comma, c.c. se esistenti. Fonte http://www.condominioweb.com/ripartizione-delle-spese-in-condominio-ecco-unutile-tabella-da-consultare.12074#ixzz3mMVQf54t www.condominioweb.com

Terrazzo a livello: bene comune o proprietà esclusiva ?
La modifica del regolamento condominiale, contrastante con l’atto di vendita, ha natura di atto di ricognizione Il caso. La I. s.a.s. sosteneva di aver acquistato dalla S. s.r.l. la piena proprietà di un appartamento con annesso terrazzo scoperto, come espressamente indicato nel rogito, terrazzo che, invece, stando al regolamento condominiale, risultava essere un bene comune gravato da una servitù di passaggio, per consentire la manutenzione delle facciate del fabbricato, del terrazzo, del lucernario di proprietà di altro interno dell’edificio e del cavedio di pertinenza del garage dell'interno suddetto. La parte attrice chiedeva, a causa della predetta discordanza tra il rogito e il regolamento, la restituzione di una parte della somma versata al momento dell’acquisto dell’appartamento, pari al valore del terrazzo ed il risarcimento dei danni subiti. La convenuta, pur non negando la difformità esistente tra il regolamento condominiale ed il rogito, sosteneva, a propria volta, che trattavasi di un mero errore, preso atto del quale, la stessa aveva provveduto, con provvedimento datato 23-03-2007, a modificare il regolamento, come era in suo potere, escludendo dal novero dei beni condominiali il terrazzo a livello oggetto del contendere. Secondo la convenuta, essendo intervenuta la suddetta modifica prima della citazione introduttiva del giudizio, ogni motivo di lagnanza denunziato dalla società attrice doveva considerarsi venuto meno. Allo stesso modo, secondo la S. s.r.l., anche la domanda risarcitoria doveva considerarsi infondata, poiché la parte attrice non aveva mai perso il possesso di fatto del bene (terrazzo), né mai alcun condomino lo aveva rivendicato. Quanto alla servitù di passaggio, ancora es istente, essendo funzionale alla manutenzione dello stesso terrazzo e delle facciate, non poteva reputarsi idonea ad incidere sul v alore del bene in contestazione. La modifica del regolamento condominiale quale atto di ricognizione ex art. 2720 c.c. Il Tribunale di Taranto ha dato ragione alla convenuta, ritenendo che, con la modifica del regolamento condominiale, intervenuta, come si è detto, prima dell’atto di citazione, la S. s.r.l. avesse implicitamente riconosciuto che il terrazzo era di proprietà della I. s.a.s, acquirente dell’immobile. Il Tribunale ha, inoltre, equiparato la modifica del regolamento condominiale alla ricognizione del titolo originale, prevista ex art. 2720 c.c. (“L'atto di ricognizione o di rinnovazione fa piena prova delle dichiarazioni contenute nel documento originale, se non si dimostra, producendo quest'ultimo, che vi è stato errore nella ricognizione o nella rinnovazione”), escludendo, come invece, sostenuto dalla parte attrice, che, a tal fine, fosse necessaria la partecipazione di tutti i condomini, pregiudicati nei loro diritti dalla modifica, e la trascrizione dell’atto. L'atto di ricognizione, previsto dall'art. 2720 c.c., infatti, presuppone l'esistenza di un documento originale contenente una valida dichiarazione, da cui derivi l'esistenza del diritto riconosciuto, e non sostituisce il titolo, costituendo solo una prova della sua esistenza; pertanto, l'applicazione di tale norma presuppone il previo accertamento dell'effettivo significato dell'atto dedotto in giudizio, valutazione riservata al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità, ove sorretta da congrua motivazione (Cassazione civile, sez. I, 04/02/2009, n. 2719). L’atto di ricognizione non ha, quindi, natura dispositiva, ma si limita a provare l’esistenza di un diritto, riconosciuto in un altro documento; nel caso di specie, con la modifica del regolamento condominiale, la parte venditrice ha voluto semplicemente correggere il precedente regolamento condominiale, riconoscendo che il terrazzo a livello, come risultava dall’atto di acquisto, non rientrava tra i beni comuni, ma era in proprietà esclusiva dell’acquirente e posto a servizio dell’unità immobiliare acquistata dalla parte attrice, come dimostrato anche dalla conformazione della terrazza e dal piano di accatastamento. La soluzione. Il Tribunale ha, quindi, rigettato tutte le domande ed eccezioni proposte dalla I. s.a.s. nei confronti della S. s.r.l., ritenendo che la natura del terrazzo condominiale non fosse mai stata posta in discussione da parte degli altri condomini e che la servitù di passaggio non incidesse sul valore economico del terrazzo, essendo prevista, innanzitutto, per la manutenzione dello stesso ed in secondo luogo per quella delle facciate condominiali e delle altre proprietà individuali e, per tale motivo, potendo essere equiparata a quella spettante in virtù dell’art. 843 c.c., che impone al proprietario di permettere l’accesso ed il passaggio attraverso la sua proprietà, ove ne sussista la necessità, al fine di costruire o riparare un muto o altra opera del vicino oppure un bene comune. Fonte http://www.condominioweb.com/terrazzo-a-livello-la-modifica-del-regolamento-condominiale-quale-atto-di-ricognizione.1561#ixzz3mMa1Ioc1 www.condominioweb.com

Uso del cancello automatico, sugli orari di apertura/chiusura decide l'assemblea o l'amministratore?
Se l'amministratore ha deciso in un determinato modo e l'assemblea non revoca o comunque non si oppone o addirittura ratifica, il condomino deve rispettare quella decisione. inoltre: "L'amministratore con il supporto del consiglio dei consiglieri ha deciso, di propria iniziativa, di mantenere il cancello automatico che conduce ai box aperto, tutti i giorni, dalle 06.45 alle 09.30 e dalle 16.45 alle 19.30. Gli è stato detto e scritto che non può andare bene in quanto, in tal modo viene potrebbero crearsi delle problematiche inerenti la sicurezza del condominio e di tutti i condomini. Tra l'altro nell'autorimessa non ci sono solamente box ma anche posti auto aperti e quindi autovetture alla portata degli estranei. L'amministratore ha risposto che è stato così deciso per ottenere un risparmio in termini economici e per salvaguardare il motore del cancello. Che cosa si può fare? Non ha deciso l'assemblea; si tratta di decisioni di un gruppo di persone quindi potrebbe essere a carico loro la spese del temporizzatore? Ci sarà un'assemblea a breve, in quell'occasione posso dissociarmi caricando le responsabilità ad amministratore e consiglieri?". La risposta al quesito è la seguente: l'amministratore ha il potere di regolamentare l'uso dei beni e dei servizi comuni in modo tale che ne sia garantito il miglior godimento a tutti i condomini. L'esercizio di tale potere è garantito dall'assunzione di provvedimenti vincolanti per tutti i condomini, salvo annullamento da parte dell'assemblea o, alternativamente, dall'Autorità Giudiziaria, con azione da esercitarsi nei modi e nei termini di cui all'art. 1137 c.c. L'addentellato normativo di riferimento di questa'affermazione, insomma gli articoli del codice cui guardare sono il 1130 n. 2 ed il 1133 c.c. Insomma se l'amministratore, in ragione del costante andirivieni di autovetture nell'ambito di determinate fasce orarie, ritiene di voler far installare un temporizzatore al fine di evitare un logoramento più veloce del cancello automatico e se questa spesa non si sostanzia in un esborso notevole, egli può agire tranquillamente in tal senso. Ciò a maggior nel caso in cui l'azione è stata ordinata con l'ausilio del consiglio dei condomini; quest'ultimo, vale la pena ricordarlo, è organo cui sono demandate funzioni consultive e di controllo dell'operato dell'amministratore (cfr. art. 1130-bis, secondo comma, c.c.). In questo contesto, se il provvedimento dell'amministratore non esorbita dai suoi poteri non gli si può addebitare alcuna responsabilità per eventuali furti o danneggiamenti. Ad ogni buon conto, come nel caso sottopostoci dal nostro utente, l'ultima parola spetta sempre all'assemblea condominiale che, in virtù dei suoi generali poteri, ha sempre la possibilità di revocare/modificare il provvedimento dell'amministratore di condominio. (La spesa per l'automazione del cancello, se deliberata dall'assemblea, deve essere pagata da tutti i condomini) Se l'assemblea decide per la conferma, a nulla vale la dissociazione del singolo condomino. Essa può essere determinante solamente nel caso di decisione su liti giudiziarie (art. 1132 c.c.) ma in ogni altro caso tutti i condomini sono tenuti a rispettare le decisioni dell'assise (cfr. art. 1137, primo comma, c.c.).

Utenza idrica: il locatore non risponde dei debiti contratti dal conduttore. Chi paga?
Il proprietario di un immobile concesso in locazione non è tenuto a rispondere del debbio accumulato dal conduttore con la società che somministra l'acqua Nei contratti di somministrazione dell'acqua a rispondere dell'obbligazione contrattale è solo il conduttore, in quanto intestatario dell'utenza e parte del rapporto contrattuale intessuto con il fornitore. Nessun pregio riveste, sotto tale aspetto, la clausola di salvaguardia contenuta nel regolamento comunale di Montecatini ove prevede la responsabilità solidale del titolare del diritto di proprietà, nel caso in cui non faccia comunicazione del (mancato) rientro del possesso. Consegue che il proprietario dell'immobile, ancorché locatore, non sia legittimato passivamente a rispondere dell'obbligazione neppure in via solidale. A tal conclusione perviene il Giudice di Pace di Pistoia, statuendo sul merito del difetto di legittimazione passiva da parte del proprietario dell'immobile. Il fatto. L'azienda che gestisce il servizio di distribuzione delle risorse idriche presso il Comune di Montecatini agisce in giudizio per il recupero di un credito contro l'intestatario dell'utenza e nei confronti del proprietario dell'immobile che lo aveva concesso in locazione. Il locatore, costituitasi ritualmente, eccepisce preliminarmente la propria carenza di legittimazione passiva. L'eccezione è considerata pregevole da parte del Decidente; l'azione di responsabilità contrattuale spiegata dall'azienda pubblica nei confronti del proprietario dell'immobile è stata così respinta, stante il seguente iter argomentativo. La Sentenza. La Pubblica amministrazione non può di propria iniziativa imporre prestazioni personali o patrimoniali ai cittadini a meno che dette prestazioni non siano previste in leggi o fonti ad esse equiparate. I regolamenti e le fonti secondarie non sono in grado di disporre obblighi di tale fattezza, se non di dare mera esecuzione a fonti di rango primarie. Nel caso in specie, la previsione regolamentare del Comune di Montecatini è stata ritenuta contra legem, laddove estenda, in date circostanze,una responsabilità solidale in capo al proprietario dell'immobile in caso di mancato saldo della bolletta “acqua” da parte del rispettivo conduttore. Tale disposizione contrasta – a dire del giudicante - le norme generali del codice civile volte a regolamentare il rapporto e il relativo sinallagma contrattuale. Il Giudice, pertanto, facendo ricorso, da una parte, ai precetti di cui agli articoli 4 e 5 della Legge 2248 del 1865 allegato E – i quali consentono di disapplicare i provvedimenti amministrativi illegittimi -,e, dall'altra parte, alla carta dei servizi relativi al servizio idrico – la quale prevede la responsabilità esclusiva del conduttore -, ha disapplicato la norma del regolamento comunale e statuito sul merito della carenza di legittimazione del convenuto proprietario dell'immobile. In estrema sintesi, dunque, si è in grado di concludere affermando che: il locatore di un bene immobile, in quanto estraneo al contratto di somministrazione stipulato dal conduttore con l'ente che somministra le risorse idriche, non è tenuto a rispondere della relativa obbligazione, neppure in via solidale. Fonte http://www.condominioweb.com/utenza-idrica-il-locatore-non-risponde-dei-debiti-contratti-dal.12072#ixzz3mMViB8fw www.condominioweb.com

Vietato fotografare i componenti della famiglia per comprovare le violazioni al regolamento condominiale?
E' reato scattare ripetute fotografie ai componenti della famiglia di un condomino al fine di documentare le violazioni al regolamento condominiale In particolare, i Supremi giudici, hanno confermato la condanna emessa dal giudice di pace a carico di una condomina per la sua «condotta di scattare ripetute fotografie ai componenti della famiglia di un condomino con i quali era in corso una lite da lungo tempo» in quanto «il giudice rilevava che i luoghi in cui erano ritratte le persone, pur facendo parte delle zona condominiale, erano aperti al pubblico e che era del tutto irrilevante il fine che l'imputata si era prefissa e cioè di documentare le violazioni al regolamento condominiale». La corte ha rilevato che «il reato si configura in presenza di una condotta invasiva della sfera altrui quando viene tenuta in luogo aperto al pubblico e per petulanza», osservando che «poiché lo scopo dell'imputata era quello di provare che quelle persone violavano il regolamento di condominio, ad esempio perché parcheggiavano in parti comuni, non era certo necessario fotografare le persone, era sufficiente fotografare le auto, mentre il tempestare di fotografie le parti lese può certamente essere ritenuta un'azione petulante e fastidiosa non consentita».