LA RIFORMA DEL CONDOMINIO
La riforma si propone il riordino complessivo della disciplina del condominio dettata dal Codice Civile del 1942, considerata da tempo, bisognosa di una profonda revisione. La riforma non ha potuto tener conto dell'annosa stratificazione del contenzioso giudiziale in materia condominiale.
LE PRINCIPALI NOVITA'
Tra le maggiori novità si segnalano:
l'estensione ai supercondominii della disciplina codicistica sul condominio;
Il riconoscimento della facoltà del singolo condòmino di staccarsi dal riscaldamento centralizzato;
la previsione di un quorum meno impegnativo per deliberare le innovazioni rivolte a specifiche finalità di valorizzazione dell'edificio;
le nuove norme relative alla figura dell'amministratore;
una disciplina più puntuale in materia di convocazione dell'assemblea condominiale e di rendiconto annuale;
la previsione dell'impossibilità di vietare la detenzione di animali domestici;
il rafforzamento dell'azione contro i condòmini morosi e l'introduzione del beneficio della preventiva escussione dei condòmini inadempienti.
COSA CAMBIA
Il condominio:
Le disposizioni del Codice Civile non forniscono una definizione precisa di condominio ma si limitano ad elencare le parti che sono oggetto della proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio. La comunione sulle parti comuni si realizza in maniera forzosa: il condominio negli edifici viene ad esistenza automatica.
L'orientamento giurisprudenziale prevalente ritiene che il condominio costituisca un ente di gestione di fatto, capace di assumere obbligazioni e di essere titolare di diritti, e, dunque, dotato di una limitata capacità ed autonomia.
Per quanto non espressamente previsto, al condominio si applica, la disciplina della comunione.
Il condominio minimo:
Il numero dei condòmini assume rilievo sotto due specifici profili:
obbligatorietà della nomina dell'amministratore
obbligatorietà dell'adozione del regolamento.
Si discute se in presenza di due soli partecipanti, si possa parlare di condominio ovvero se ci si trovi di fronte ad una normale comunione: si parla, in questi casi, di condominio minimo.
La Cassazione, dopo diversi orientamenti, da ultimo ha confermato che laddove i proprietari dell'edificio siano solo due, si applicano le norme sul condominio e sul funzionamento dell'assemblea.
Il supercondominio:
Si tratta di complessi edilizi residenziali articolati in una pluralità di edifici, strutturalmente autonomi, ma accomunati dall'uso comune di opere comuni, come la portineria, i viali di accesso, i cortili, i parcheggi, i campi giochi ecc.
Al pari del condominio, anche il supercondominio viene ad essere automaticamente.
In tempi più recenti, la Corte di Cassazione ha espressamente affermato l'applicabilità al supercondominio delle norme sul condominio negli edifici.
Cosa cambia
La nuova disciplina sul condominio si applica anche ai condomini complessi o supercondomini e ai cd. condomini orizzontali.
La novità introdotta conferma la posizione seguita dai giudici, i quali nel corso del tempo si sono dovuti occupare dei problemi creati dalla nascita di quei complessi edilizi sempre più articolati, distinti in diversi corpi di fabbrica dotati di autonomia strutturale, ma caratterizzati dalla presenza di una serie di opere e servizi comuni a tutto il complesso edilizio.
Parti comuni e presunzione di condominialità:
La norma è stata oggetto della novella legislativa realizzata dalla riforma del 2012: il recente intervento legislativo non ha apportato innovazioni particolarmente significative. Infatti è possibile scorgere una sostanziale conferma dell'impianto codicistico originario e una più articolata definizione delle “parti comuni” dell'edificio, che ha tenuto conto delle innovazioni tecnologiche che hanno radicalmente trasformato il quadro dei servizi e delle utilità che si ritengono essenziali alla funzionalità abitativa dell'appartamento.
Pertanto, ai sensi del nuovo Art. 1117 c.c. sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio:
1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune
La tripartizione dei beni comuni corrisponde alla tradizionale suddivisione tra:
beni comuni necessari
beni comuni di pertinenza
beni comuni accessori
Secondo l'orientamento maggioritario l'Art. 1117 c.c. conterrebbe una presunzione di comunione delle parti dell'edificio che servono all'uso comune ed al godimento comune di tutti i condòmini: si tratterebbe di una presunzione semplice.
Si sostiene che la presunzione di condominialità non possa essere superata dal semplice uso esclusivo della cosa, ma è necessario che tale uso particolare trovi la sua giustificazione nelle caratteristiche del bene, che lo rendano inidoneo all'utilizzo collettivo: a tale riguardo ciò che rileva è la destinazione obiettiva della cosa.
Il suolo e sottosuolo
IL SUOLO
Il suolo è l'area circoscritta dalle fondamenta e dai muri perimetrali, su cui poggia l'edificio, e rispetto al quale si suole distinguere un sottosuolo ed un soprassuolo.
La giurisprudenza non ha fornito una definizione sempre univoca del suolo, affermando che il livello dell'area qualificabile come suolo corrisponderebbe a quello del terreno o del piano di campagna circostante l'edificio, che si trova immediatamente sottostante al livello del pavimento o al piano artificiale di calpestio dei vari terreni; altre volte, identificando il suolo nell'area nella quale sono infisse le fondazioni, ubicata sotto il piano di cantinato più basso: accogliendo quest'ultima definizione, la conseguenza sarebbe che i vani situati tra piano terreno ed il suolo potrebbero considerarsi comuni solo ove risultino direttamente destinati all'uso o di godimento comune.
IL SOTTOSUOLO
Si ritiene che il sottosuolo appartenga in comunione pro indiviso a tutti i condòmini, anche avuto riguardo alla funzione di sostegno che esso contribuisce a svolgere per la stabilità dell'edificio. Recentemente, la Corte di Cassazione ha ribadito che “ Il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiale che è alla base dell'edificio condominiale, va considerato di proprietà comune, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini. Quindi, un edificio include, oltre ai vani esistenti nel soprassuolo anche quanto realizzato al livello delle fondamenta.
Ogni condòmino può usare il sottosuolo nel modo che ritiene più opportuno, purchè non ne alteri la destinazione o impedisca agli altri condòmini un pari uso. Pertanto, è da ritenersi illegittimo il comportamento del proprietario del piano terreno, che abbia eseguito opere di escavazione nel sottosuolo per ricavare nuovi locali o ampliare quelli preesistenti.
Fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti
Tra le fondazioni rientrano non solo le parti dei muri maestri site al di sotto dell'area, ma tutte le opere realizzate nel sottosuolo allo scopo di reggere ed elevare l'edificio: scavi, opere di consolidamento, di rincalzo, ecc. Le fondazioni non riguardano soltanto le opere infisse nel suolo in senso verticale, ma anche quelle a sviluppo orizzontale.
La presunzione di condominialità riguarda i muri maestri, i quali costituiscono la struttura portante del fabbricato e si identificano con i muri perimetrali che circoscrivono la proprietà dell'edificio rispetto alla superficie esterna.
La riforma del condominio, ha espressamente ricompreso tra le parti comuni i pilastri e le travi portanti.
In mancanza di titolo contrario, i muri maestri devono ritenersi comuni per tutta la loro estensione, dalle fondamenta alla copertura dell'edificio. Conseguentemente, trattandosi di un bene comune, si riconosce al singolo condòmino la facoltà di utilizzare il muro perimetrale per esigenze personali e per le proprie utilità. L'esercizio di tale facoltà non può compromettere però l'uso paritario da parte degli altri condòmini, né, pregiudicare la stabilità o la sicurezza del fabbricato, il suo decoro o la simmetria architettonica.
E' vietato praticare aperture nel muro comune per mettere in comunicazione locali di proprietà esclusiva con altro immobile ad esso estraneo. Viceversa, sono ammesse (e di regola non richiedono apposita autorizzazione assembleare) le aperture volte a mettere in comunicazione un bene condominiale.
Possono costituire parti comuni del condominio anche opere esterne al muro perimetrale, come ad esempio, il muraglione di contenimento che circonda l'edificio.
La presunzione di condominialtà non trova applicazione in relazione ai muri di tramezzo, privi di funzione portante, ma solo divisoria, siano essi siti all'interno di un solo appartamento ovvero dividano due unità immobiliari.
A seguito della novella dell'art.1117 c.c. realizzata dalla riforma del condominio, la facciata, intesa come la parte più esterna dell'edificio è ora espressamente qualificata come parte comune.
Sulle facciate possono aprirsi, oltre che le finestre delle singole unità immobiliari, anche i balconi, i quali svolgono una duplice funzione: rappresentano la proiezione dell'appartamento cui accedono e sono di proprietà esclusiva; svolgono una funzione di valorizzazione estetica dello stabile.
La trasformazione della veranda in balcone rientra nel diritto del singolo proprietario, fermo restando il divieto di arrecare pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio e di ledere i diritti degli altri condòmini.
Sono invece, considerati parti comuni i balconi di cui sono dotati le scale condominiali, essendo accessibili unicamente da queste ed avendo una funzione lucifera e di areazione.
Sui frontalini in passato si è ritenuto che gli stessi facessero parte integrante del balcone per cui appartenevano in proprietà esclusiva ai proprietari dell'unità immobiliare. La Corte di Cassazione ha successivamente sostenuto la loro prevalente funzione ornamentale: conseguentemente, le relative spese devono essere ripartite tra tutti i condòmini.
COSA CAMBIA
La riforma del condominio, integrando l'art.1117 c.c. ha espressamente ricompreso tra le parti comuni i pilastri e le travi portanti.
Tetti, lastrici solari, terrazze e sottotetti
Tetto e lastrico solare sono accomunati dal fatto di assolvere alla medesima funzione di copertura dell'edificio. Tuttavia mentre il tetto è un tipo di copertura che presenta una superficie più o meno arcuata o inclinata, il lastrico, invece, ha struttura piatta ed è solitamente praticabile.
Nonostante la presunzione di condominialità, il tetto può appartenere in proprietà esclusiva ad un condòmino o ad un terzo. Lo stesso vale per il lastrico solare, che si presume comune, salvo titolo contrario. La condominialità non è esclusa dal mero uso esclusivo del lastrico: l'art. 1126 c.c. Prevede espressamente che, ai fini della ripartizione delle spese, il lastrico possa essere di uso esclusivo di uno o più condòmini. In particolare, la norma dispone che, nel caso in cui il lastrico è di proprietà esclusiva, il titolare è tenuto a rispettare la funzione di copertura dello stabile e può apportarvi solo quelle modifiche che siano dirette al miglior godimento del bene. Anche quando il lastrico è di proprietà comune, i condòmini sono legittimati a farne un uso particolare. Nello specifico, è ammessa l'installazione di antenne radiotelevisive e di antenne ricetrasmittenti da radio amatore ed il posizionamento di recipienti dell'acqua, tubazioni e pannelli solari, nonché, a seguito della riforma, è espressamente consentita l'installazione di impianti non centralizzati di produzione di energia da fonti non rinnovabili.
Il proprietario dell'ultimo piano ha diritto di sopraelevare , nel rispetto delle condizioni statiche e delle linee architettoniche dell'edificio, e senza arrecare una notevole diminuzione di area e di luce ai piani sottostanti: l'art. 1127 c.c. Obbliga il condòmino che intende avvalersi di tale facoltà di corrispondere agli altri condomini un indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova opera, diviso per il numero totale dei piani, compreso quello da edificare e detratto l'importo della quota a lui spettante.
La funzione di copertura dell'edificio può essere svolta anche dalla terrazza, detta terrazza di copertura, dotata di caratteristiche strutturali simili a quelle del lastrico solare. Anche la terrazza di copertura può essere oggetto di proprietà esclusiva in presenza di un titolo idoneo.
Diversa dalla terrazza di copertura è la terrazza a livello, la cui funzione, non è tanto quella di coprire l'edificio sottostante, quanto quella di dare affaccio ed ulteriori comodità all'appartamento a cui è collegata e del quale rappresenta proiezione verso l'esterno: essa, pertanto, non rientra tra le parti comuni.
La nuova formulazione dell'Art 1117 c.c. , introdotta dalla riforma del condominio, menziona espressamente, tra le parti comuni, i sottotetti destinati, all'uso comune. Con il termine sottotetto si intende la parete immediatamente inferiore al tetto, e cioè lo spazio lasciato libero tra la copertura dell'edificio ed il solaio. Esso si distingue in “mansarda” (vano abitabile) , “soffitta” ( locale adibito al ripostiglio o stenditoio) ,e “camera d'aria”.
La giurisprudenza ha distinto due ipotesi di regime giuridico applicabile affermando che il sottotetto deve considerarsi pertinenza dell'ultimo piano, e quindi proprietà esclusiva del suo titolare; se, invece, si presenta come mansarda o soffitta, il sotto tetto deve ritenersi oggetto di proprietà comune quando è destinato all'uso collettivo.
COSA CAMBIA
La riforma del condominio ricomprende espressamente tra le parti comuni i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.
Scale e portoni d'ingresso
Le scale costituiscono le opere per mezzo delle quali è possibile l'accesso ai vari piani dell'edificio: esse comprendono non solo i gradini e le ringhiere, ma anche i parapetti, le strutture di sostegno, i pianerottoli, la tromba, le aperture e gli accessori che permettono la funzione naturale.
La giurisprudenza ritiene pacifica l'appartenenza delle scale a tutti i condòmini, compresi quelli del pianoterra. Pertanto, anche i proprietari di unità immobiliari site al pianoterra ed aventi accesso autonomo ed indipendente, sono comproprietari delle scale. La giurisprudenza ritiene legittima l'apertura di porte di accesso alle scale o di finestre, invece vieta gli usi della scala a favore di proprietà estranee a edificio condominiale, dal momento che ciò comporterebbe che la costituzione di una servitù a carico della proprietà condominiale.
La manutenzione delle scale spetta ai proprietari delle unità immobiliari: la relativa spesa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
I portoni di ingresso sono le porte che mettono in comunicazione l'interno dell'edificio con la strada. Si tratta di parti interne dello stabile, caratterizzate, dalla funzione di consentire l'accesso agli appartamenti: il relativo regime giuridico, pertanto, è assimilato a quello delle scale.
Il cortile e le aree destinate a parcheggio
Il cortile è quell'area scoperta che ha la funzione di fornire aria e luce alle unità immobiliari dell'edificio condominiale. Il cortile può svolgere anche altre funzioni, accessorie e sussidiarie ( ad esempio, permettere l'accesso ai singoli appartamenti di proprietà esclusiva, l'accesso o la sosta dei veicoli ecc.).
In mancanza di titolo contrario, il cortile si considera bene comune. La presunzione di condominialità può essere superata, oltre che con il titolo, anche con la particolare destinazione del bene, qualora esso risulti essere destinato a servire in modo esclusivo all'uso soltanto di una parte dell'edificio.
I singoli condòmini sono legittimati a fare, della colonna d'aria sovrastante il cortile, l'uso che ritengono più opportuno, purchè non alterino la destinazione e l'uso paritario. Si considera, legittima l'apertura di vedute e balconi e l'ingrandimento o lo spostamento delle vedute preesistenti.
Tra i vari possibili usi del cortile, assumono particolare rilevanza quelli relativi alla sosta ed al parcheggio di autovetture.
A tale riguardo, occorre distinguere il caso in cui il cortile sia stato destinato a parcheggio di autovetture ab origine, dal caso in cui il cortile, originariamente destinato a fornire soltanto aria e luce alle unità immobiliari venga successivamente destinato a parcheggio. Nel primo caso tutti i successivi acquirenti devono accettare la destinazione a parcheggio. Nel secondo caso, se il regolamento non dispone nulla in proposito, qualunque condòmino può opporsi a questa destinazione, richiedendo l'intervento dell'amministratore ed, in ultima analisi, dell'autorità giudiziaria.
Non è preclusa la facoltà di destinare il cortile a parcheggio, in un momento successivo alla costituzione del condominio: in questo caso occorrerà una deliberazione assembleare, da adottarsi con la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio, se il cambiamento di destinazione viene considerato innovazione; in caso contrario, sarà sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio. La Cassazione si è pronunciata a favore di quest'ultima opzione.
Se il regolamento condominiale espressamente vieti il parcheggio degli autoveicoli nel cortile comune, in questo caso, “ la norma regolamentare frappone un vero ostacolo all'esercizio di facoltà spettanti ai condòmini, come tali, sulle parti comuni, ostacolo che si risolve in una compressione dello stesso diritto di proprietà. I condòmini, accettando con i singoli atti di acquisto il regolamento di condominio precostituito e con esso la disposizione che impone il divieto in argomento.
Per eliminare il divieto regolamentare del passaggio o della sosta di autoveicoli nel cortile comune è necessaria una delibera presa all'unanimità.
Il nuovo testo del.art.1117, n.2, c.c. include espressamente tra le parti che si presumono comuni le aree destinate a parcheggio. La riforma del condominio si è interessata dell'argomento laddove ha modificato anche la disciplina delle innovazioni: ed infatti, l'art.1120, co.2, n.2, c.c. , prevede una disciplina privilegiata per l'approvazione delle innovazioni dirette a realizzare “parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio” (richiedendo, la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio, anziché la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio).
La disciplina codicistica delle aree destinate a parcheggio viene ad aggiungersi ad una particolare disciplina pubblicistica vigente in materia.
COSA CAMBIA
La riforma del condominio ricomprende espressamente tra le parti comuni le aree destinate a parcheggio.
L'approvazione assembleare delle innovazioni dirette a realizzare parcheggi pertinenziali richiede la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio, anziché la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
Locali per servizi e la portineria
I locali per i servizi sono suscettibili di utilizzazione individuale ed esclusiva, atteso che la loro destinazione al servizio collettivo non si manifesta in termini di assoluta necessità. Tali locali si presumono comuni se ed in quanto siano funzionalmente destinati al godimento della collettività condominiale.
Con particolare riferimento alla portineria, si è sostenuto che, ove i locali non siano più adibiti all'uso condominiale, troverebbe applicazione la disciplina comune della comunione. Nell'ipotesi inversa, cioè quando si intenda istituire il servizio di portierato in un condominio originariamente sprovvisto, sarà necessaria una delibera assembleare approvata dalla maggioranza prevista dall'art. 11136, co. 5, c.c. , in tema di innovazione.
Istallazioni e condutture
L'art. 1117 c.c. , n. 3, qualifica come parti comuni una serie di opere, installazioni ed impianti, secondo un elencazione esemplificativa e non esaustiva, tenendo conto delle più rilevanti innovazioni tecnologiche nell'ambito dei servizi e delle utilità che si ritengono essenziali alla funzionalità abitativa degli appartamenti.
Ed infatti, il nuovo testo dell'art. 1117, n. 3, c.c. , assimila allo stesso regime giuridico i sistemi centralizzati di condizionamento e gli impianti per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.
La norma specifica che, in relazione a dette opere, la presunzione di condominio si estende fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
É evidente che l'individuazione della natura condominiale assume particolare importanza in relazione al riparto delle spese di manutenzione e riparazione degli stessi.
Con particolare riguardo all'ascensore installato originariamente in uno stabile, la giurisprudenza ha affermato la sua appartenenza a tutti i condòmini, consentendo ad essi non solo di accedere agli appartamenti dei piani superiori, ma anche di raggiungere parti comuni, quali il tetto o il lastrico solare. Se l'istallazione è successiva, la proprietà appartiene solo ai condòmini che hanno contribuito alla relativa spesa.
La manutenzione degli ascensori spetta ai proprietari delle unità immobiliari a cui servono: la relativa spesa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Le antenne televisive
Anche prima della riforma del condominio, si è ritenuto che l'assemblea potesse vietare l'istallazione di antenne ed impianti esclusivi solo a condizione che gli stessi impedissero l'uso del terrazzo da parte degli altri condòmini o arrecassero un qualsiasi altro pregiudizio ad una delle parti comuni: al di fuori di questa ipotesi, una delibera che ne vietasse l'istallazione è stata considerata nulla.
Tale soluzione trovava fondamento normativo nella regolamentazione pubblicistica vigente in materia di antenne per la ricezione dei segnali radiofonici e televisivi.
In tempi più recenti una disciplina speciale in materia di antenne paraboliche o satellitari ad utilizzazione collettiva, ha disposto che “al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione di nuove tecnologie di radiodiffusione e satellite, le opere di installazione dei nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'art. 1120, co. 1, c.c. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'art. 1136, co. 3, dello stesso codice”.
Successivamente, è stato emanato il D.Lgs. 259/2003, cd. “Codice delle comunicazioni elettroniche” che ha introdotto limitazioni legali alla proprietà, stabilendo che, negli impianti di comunicazione elettronica, i fili o cavi senza appoggio possono passare, anche senza il consenso del proprietario, sia al di sopra delle proprietà pubbliche o private, sia dinanzi a quei lati degli edifici ove non siano finestre od altre aperture praticabili a prospetto. Il proprietario od il condòmino non può opporsi all'appoggio di antenne, di sostegni, nonché al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto, nell'immobile di sua proprietà, occorrente per soddisfare le richieste di utenza degli inquilini o condòmini.
La recente riforma del condominio è intervenuta in materia di antenne ed impianti di ricezione, introducendo, nel codice civile, un'apposita disciplina. Gli impianti per la recezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, ed i relativi collegamenti rientrano, ora, tra le parti comuni del condominio.
Come in passato, la presenza di impianti centralizzati di ricezione televisiva non pregiudica la facoltà dei singoli condòmini di installare antenne ed impianti esclusivi. Ed infatti, l'art. 1122bis, introdotto ex novo, prevede espressamente tale facoltà.
Se la loro installazione rende necessarie delle modifiche delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
COSA CAMBIA
La riforma del condominio ricomprende espressamente tra le parti comuni gli impianti per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, ed i relativi collegamenti. L'approvazione assembleare delle innovazioni dirette a realizzare tali impianti richiede la maggioranza degli intervenuti ad almeno la metà del valore dell'edificio, anziché la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
I singoli condòmini possono installare impianti esclusivi in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni ed alle unità immobiliari di proprietà individuale, e preservando, in ogni caso, il decoro architettonico dell'edificio.
UTILIZZAZIONE DELLE PARTI COMUNI
Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
Ai sensi dell'art. 1118, co.1, c.c. , nella nuova formulazione introdotta dalla legge di riforma del condominio del 2012, “ il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene”.
Tale disposizione introduce un elemento di differenziazione tra la disciplina della comunione e quella del condominio. Mentre l'art. 1101 c.c. stabilisce che le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali, la norma in commento prevede, invece, un rapporto di proporzionalità tra il diritto di ciascun condòmino ed il valore della porzione di edificio in proprietà esclusiva.
Prima della recente riforma, la disciplina del condominio non conteneva neanche una definizione esaustiva dei limiti dei diritti dei singoli condòmini, per cui è toccato alla giurisprudenza distinguere tra gli atti preclusi al singolo partecipante.
La giurisprudenza ha utilizzato le norme codicistiche sulla comunione, ed in particolare, l'art.1102 c.c. , a norma del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso secondo il loro diritto.
Conseguentemente, è stato riconosciuto a ciascun condòmino il diritto di utilizzare le cose comuni e trarre da esse tutte le possibili utilità, senza bisogno di alcuna preventiva delibera assembleare, ed è stata riconosciuta a ciascun condòmino la facoltà di apportare le modificazioni necessarie per il maggior godimento della cosa.
La giurisprudenza ha ritenuto legittimo l'accordo tra i condòmini, all'unanimità, con cui si attribuisce ad un solo condòmino l'uso della cosa comune o, al contrario, con cui si esclude uno o più condòmini dal diritto di utilizzare la cosa comune.
Quanto al trasferimento dei diritti sulla cosa comune, la giurisprudenza ha costantemente escluso che il condominio possa cedere, locare o dare in godimento il proprio diritto sulle parti comuni separatamente da quello sulla propria unità immobiliare.
Rinuncia dei diritti sulla cosa comune
L'art.1118, co. 2, c.c. , nella sua formulazione originaria,così disponeva: “ Il condòmino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.”
La legge di riforma del condominio, con la novella dell'art. 1118 c.c. , ha definitivamente risolto la questione, escludendo espressamente la facoltà, per il singolo condòmino di rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni. Al tempo stesso, viene confermato che il condòmino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni.
COSA CAMBIA
Sono stati distinti i principi dell'irrinunciabilità del diritto dei condòmini sulle parti comuni e dell'impossibilità di sottrarsi agli oneri ad essi connessi.
Il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato
In passato, la trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi richiedeva l'approvazione all'unanimità.
Successivamente, l'art.26, co. 5, della L.9 gennaio 1991, n.10, ha espressamente stabilito che, “ per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice Civile”.
In tempi più recenti, la Cassazione ha ritenuto ammissibile il distacco, senza la necessità di previa autorizzazione assembleare, purchè lo stesso avvenga in modo tale da non pregiudicare la regolarità del servizio e venga mantenuto l'equilibrio termico dell'edificio; il rinunziante, pur essendo esonerato dal concorrere alle spese relative al consumo del combustibile, fosse comunque tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione, rimanendone comproprietario.
Questo recente orientamento giurisprudenziale è stato integralmente recepito dalla legge di riforma del condominio, che, riscrivendo l'art.1118 c.c. , ha espressamente previsto la facoltà di ciascun condòmino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento.
COSA CAMBIA
I singoli condòmini non possono rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni.
Essi, tuttavia, possono rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini, restando comunque obbligati al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione.
Modificazioni delle destinazioni d'uso
In passato, la giurisprudenza ha individuato sulla base della previsione di cui all'art.1102 c.c. in tema di comunione, una serie di limitazioni.
L'orientamento giurisprudenziale ha ritenuto che il diritto di utilizzazione della cosa comune non avrebbe potuto comportare una modifica della destinazione d'uso delle parti comuni: ed infatti, non può più parlarsi di “uso” della cosa, ma si è in presenza di una “innovazione”, come tale vietata al singolo condòmino e regolata dall'art.1120 c.c.
Iniziando dal primo limite, si ha alterazione della destinazione in presenza di modifiche tali da rendere impossibile o, comunque, variare sensibilmente la funzione originaria del bene.
Quanto al secondo limite, relativo al “pari uso” degli altri condòmini consiste nel divieto, di compromettere il diritto degli altri partecipanti, in modo da renderne assai meno agevole l'uso od a escluderne il diritto. Pertanto, la nozione di “pari uso” della cosa comune non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo della cosa comune da parte di tutti i condòmini a condizione che, questa sia compatibile con i diritti degli altri: il “ pari uso” degli altri condòmini consiste, quindi, in qualsiasi altro miglior uso che i condòmini avrebbero potuto fare in un'altra parte della cosa comune.
A seguito della riforma del condominio, approvata definitivamente il 20 novembre 2012, la materia è diventata oggetto di una specifica disciplina, contenuta negli artt. 1117ter e 1117quater c.c. , introdotti ex novo. La scelta di dedicare apposite disposizioni alle modificazioni d'uso delle parti comuni risulta quanto mai opportuna, atteso che in questo ambito si concentra, una percentuale considerevole del contenzioso in materia condominiale.
In particolare, l'art.1117quater c.c. vieta espressamente lo svolgimento unilaterale, da parte dei singoli condòmini di attività idonee ad incidere negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni. In questo caso, l'amministratore o gli altri condòmini possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione.
L'art.1117ter c.c. , rubricato “ modificazioni delle destinazioni d'uso” disciplina la fattispecie inversa, e cioè l'ipotesi in cui sia la collettività condominiale a voler mutare l'originaria destinazione della cosa comune. In forza di tale disposizione “Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da prevenire almeno 20 giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Con l'art.1117ter, introdotto ex novo dalla riforma, per la modifica delle destinazioni d'uso delle parti comuni si introduce innanzitutto, una procedura rafforzata riguardo alla convocazione dell'assemblea: a differenza delle convocazioni assembleari ordinarie, che richiedono almeno 5 giorni di preavviso, laddove all'ordine del giorno sia prevista la modifica di parti comuni dell'edificio, tra l'avviso di comunicazione ed il giorno dell'adunanza assembleare dovranno trascorrere non meno di 30 giorni.
In secondo luogo, il legislatore richiede, ora, una doppia maggioranza, pari ai quattro quinti dei partecipanti che rappresentano i quattro quinti del valore dell'edificio. In questo modo si è voluto assicurare che tali delibere, rispecchino la volontà prevalente (sia pure non unanime) dei partecipanti del condominio.
COSA CAMBIA
Perchè possa procedersi alla modifica della destinazione d'uso delle parti comuni,è ora richiesta la maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti che rappresentino i quattro quinti del valore dell'edificio.
Indivisibilità
La legge di riforma del condominio ha modificato anche l'art. 1119 c.c. , a norma del quale “le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condòmino”.
Come chiarito dalla giurisprudenza, la maggiore o minore comodità di uso non solo va valutata con riferimento alla originaria consistenza, ma deve essere considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità.
Sulla base di tali principi è stato considerato inammissibile il progetto di divisione di una terrazza comune che avrebbe privato il condominio assegnatario di una porzione della veduta sul mare.
Il nuovo testo dell'art. 1119 c.c. Richiede espressamente, perchè possa procedersi alla divisione, il “consenso di tutti i partecipanti al condominio”.
Quest'ultima precisazione non ha carattere innovativo, dal momento che la giurisprudenza ha affermando che la divisione poteva essere decisa solo con apposita convenzione tra i condòmini.
In presenza di una volontà unanime dei partecipanti al condominio è possibile, vendere o donare parti comuni a terzi.
COSA CAMBIA
Perché possa procedersi alla divisione delle parti comuni,è ora espressamente richiesto il consenso di tutti i condòmini.
Nozioni e Quorum deliberativi
Per “innovazione” si intende una particolare modificazione della cosa comune.
Non si tratta di semplici modifiche, ma di interventi tali da rendere nuova la cosa. La giurisprudenza ritiene ammissibili le innovazioni che comportino un maggior godimento o una maggiore utilità solo per alcuni condòmini.
L'istallazione di un ascensore è sempre stata considerata un'innovazione, in quanto diretta al miglioramento, all'uso più comodo ed al maggior godimento delle cose comuni.
La giurisprudenza esclude, invece, ad esempio che sia un'innovazione la sostituzione dell'impianto preesistente e non più idoneo all'uso.
Le innovazioni sono ammesse a condizione che venga adottata una delibera assembleare a maggioranza qualificata.
La riforma del condominio ha innovato rispetto all'originaria regolamentazione, introducendo una disciplina privilegiata.
Il secondo comma dell'art. 1120, prevede che i condòmini, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio, possano disporre le innovazioni.
COSA CAMBIA
L'approvazione assembleare delle innovazioni richiede la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dell'edificio.
La rimozione delle barriere architettoniche
In passato, si è ritenuto che l'istallazione di ascensori o servo-scala per i portatori di handicap da parte di un condòmino fosse soggetta non alla disciplina dell'art. 1120 c.c. , ma a quella dell'art. 1102 c.c. Ovvero, ciascun partecipante ha la facoltà di servirsi della cosa comune a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto: il singolo condòmino avrebbe potuto installare impianti destinati ai portatori di handicap.
La giurisprudenza in merito è giunta a conclusioni contrastanti. L'istallazione di simili impianti, in alcuni casi, è stata considerata ammissibile, anche la dove avrebbe comportato un minor godimento delle parti comuni; altre volte, è stata ritenuta illegittima, qualora ne fosse derivato una notevole menomazione all'uso delle parti comuni, ovvero a quelle di proprietà esclusiva.
La riforma del condominio, ha ribadito l'importanza e la funzione sociale degli interventi volti ad eliminare le barriere architettoniche, prevedendo una disciplina privilegiata per la deliberazione di tali opere, essendo sufficiente, la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio.
COSA CAMBIA
L'approvazione assembleare delle innovazioni dirette alla rimozione delle barriere architettoniche richiede la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio.
Innovazioni vietate
La recente riforma del condominio, ha mantenuto il divieto di procedere ad innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso. Si esclude, invece, che la destinazione a parcheggio di un area di giardino condominiale dia luogo ad una innovazione vietata dall'art. 1120 c.c.
In merito alle nozioni di stabilità o di sicurezza del fabbricato, più dibattuta è stata la nozione di decoro. In ogni caso, c'è concordia, nel ritenere che il decoro, risulti dall'insieme delle linee e dei motivi architettonici ed ornamentali che conferiscono all'edificio una determinata fisionomia.
Il decoro può essere individuato nell'equilibrio armonico, che caratterizza la fisionomia dello stabile condominiale ed il suo mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica delle modifiche. Ciascun partecipante al condominio può agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico.
Come chiarito dalla giurisprudenza, l'alterazione del decoro può derivare anche dalle modifiche dell'originario aspetto delle singole parti dell'edificio, purché tali interventi siano suscettibili di riflettersi sull'intero stabile.
Esiste, al riguardo, un'ampia casistica: sono state considerate vietate per alterazione del decoro architettonico, la trasformazione di finestra sulla strada in porta finestra e la trasformazione del balcone in veranda.
Per quanto riguarda, invece, il concetto di inservibilità della cosa comune, essa non può consistere nel semplice disagio subìto rispetto alla sua normale utilizzazione ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res comunis.
Secondo la giurisprudenza, il divieto di procedere ad innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità del fabbricato è derogabile con l'unanimità dei condòmini.
Innovazioni gravose o voluttuarie
L'art.1121 c.c. prevede una disciplina speciale per le innovazioni gravose o voluttuarie, distinguendo due ipotesi:
se l'innovazione consiste in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa;
se, invece, l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, a meno che la maggioranza che l'ha accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Le innovazioni per le quali è consentito al singolo condòmino di sottrarsi alla relativa spesa, sono quelle che riguardano impianti suscettibili di utilizzazione separata e che hanno natura voluttuaria (prive di utilità) ovvero risultano molto gravose (caratterizzate da una notevole onerosità). L'onere della prova di tali estremi grava sul condòmino interessato.
Il condòmino dissenziente, che non partecipa alla spesa, non diventa proprietario dell'opera.
Opere su parti di proprietà o uso individuale
Il legislatore del 2012 ha previsto il medesimo regime di tutela delle parti comuni, sia che si tratti di attività poste in essere dai singoli condòmini direttamente sulle parti comuni, sia che si tratti di interventi eseguiti sulle cose di proprietà esclusiva.
Rispetto alla precedente formulazione, il nuovo testo dell'art.1122 c.c. amplia e specifica i limiti che ciascun condòmino incontra nel suo potere di disporre e di utilizzare la propria unità immobiliare. Essi sono:
la variazione della destinazione d'uso delle parti comuni;
il danno delle parti comuni;
la diminuzione del valore delle parti comuni;
il pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro architettonico dell'edificio.
Oltre a tutto ciò, è stato anche previsto che dell'effettuazione di tale opere da parte del singolo sia data in ogni caso una preventiva notizia all'amministratore.
Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
L'articolo 1122ter c.c. , introdotto ex novo dalla riforma del condominio, disciplina l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti di videosorveglianza, prescrivendo la previa delibera assembleare approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio.
L'utilizzazione di un sistema di ripresa di aree condominiali da parte di un condominio oppure da parte di più condòmini è soggetta all'applicazione del “Codice in materia di dati personali”: l'installazione, in questi casi, è ammessa esclusivamente in relazione all'esigenza di preservare la sicurezza di persone e la tutela di beni da concrete situazioni di pericolo.
Il garante ha specificato in numerosi provvedimenti, che, in questi casi, deve compiersi una valutazione di proporzionalità, da effettuarsi anche laddove i sistemi di videosorveglianza non prevedano la registrazione dei dati, in rapporto ad altre misure già adottate o da adottare.
L'installazione ad iniziativa di singoli condòmini non ricade nell'ambito di applicazione del Codice della privacy quando i dati non sono comunicati sistematicamente o diffusi.
Secondo il Garante della privacy, al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata, l'angolo visuale delle riprese deve essere limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza o antistanti l'abitazione di altri condòmini.
La giurisprudenza, anche prima della recente riforma, ha escluso che il singolo condòmino potesse, senza previa delibera assembleare, installare a propria sicurezza un impianto di videosorveglianza con un fascio di captazioni di immagini idoneo a riprendere spazi comuni o, addirittura, spazi esclusivi di altri condòmini.
La riforma del condominio, ha inteso risolvere definitivamente alcune questioni particolarmente controverse.
L'articolo 1122ter, ha confermato l'ammissibilità di delibere assembleari aventi ad oggetto l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti di videosorveglianza, specificando che la relativa adozione richiede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio.
COSA CAMBIA
L'installazione, per iniziativa di singoli condòmini, di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell'edificio può essere autorizzata dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio.
L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Il rapporto di mandato
Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, il condominio è un ente di gestione, privo della personalità giuridica, ma pur sempre titolare di diritti e doveri. Il condominio viene considerato come una forma di comunione forzosa, che agisce per il tramite del suo legale rappresentante per ciò che riguarda le parti e gli impianti comuni. La legge affida l'esercizio dinamico dei rapporti condominiali e la loro organizzazione ad un amministratore: egli si configura come un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza avente ad oggetto l'amministrazione dei beni di proprietà comune dei condòmini.
Fin dalla sentenza della Cassazione 1720/1981, si afferma che l'amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela del complesso di interessi e realizzante una cooperazione, che è assimilabile, al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità nei rapporti tra amministratori ed ognuno dei condòmini.
Tale mandato si configura, come un contratto a prestazioni corrispettive, da cui derivano diritti ed obblighi reciproci a carico di ciascuna delle parti.
Caratteristica del mandato è la sussistenza di un rapporto fiduciario tra mandante (il condominio) ed il mandatario (l'amministratore): da ciò deriva la possibilità di revocare l'amministratore in ogni tempo.
Prima della riforma del condominio, del compenso dell'amministratore parlava indirettamente l'art.1135, co. 1, c.c. , nella parte in cui indica, tra le attribuzioni dell'assemblea, “la conferma dell'amministratore e l'eventuale sua retribuzione”.
La giurisprudenza ha precisato che il compenso stabilito per l'amministratore include anche la partecipazione dello stesso all'assemblea straordinaria, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali.
La recente riforma approvata il 20 novembre 2012 ha introdotto un'esplicita previsione in materia di compenso dell'amministratore.
Il nuovo art.1129, co. 12, c.c. prevede, che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, debba specificare analiticamente a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
In questo modo, i condòmini hanno la possibilità di conoscere, quali saranno i compensi dell'amministratore, mentre l'amministratore, da parte sua, una volta ricevuto l'incarico, avrà la certezza che i condòmini non potranno contestare in un momento successivo, la misura e la congruità dei compensi richiesti per lo svolgimento del proprio incarico.
I requisiti di formazione ed onorabilità dell'amministratore
L'amministratore di condominio può essere definito come un prestatore d'opera professionale.
L'attività in questione ha assunto contenuti di natura tecnica, che richiedono la sussistenza della dovuta professionalità.
La legge di riforma del condominio ha recepito dalle istanze, condizionando la possibilità di svolgere professionalmente l'attività di amministratore alla sussistenza di precisi requisiti di formazione e di onorabilità.
Ed infatti possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
che hanno il godimento di diritti civili;
che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, e la fede pubblica;
che non cono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive;
che non sono interdetti o inabilitati;
il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria;
che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
La riforma distingue tra amministratori professionisti ed amministratori nominati tra i condòmini dello stabile, fermi i requisiti di onorabilità di cui la legge non richiede alcun titolo di studio, né la partecipazione ad alcun corso.
Viceversa, chi svolge professionalmente l'attività di amministratore dovrà aver conseguito un diploma di scuola secondaria ed aver frequentato un corso di formazione iniziale. Il professionista dovrà aggiornarsi periodicamente.
In relazione a quest'ultima disposizione, l'art. 71Bis, co. 5, disp.att. c.c. prevede una disciplina transitoria: chi ha già svolto l'attività di amministratore per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti all'entrata in vigore della riforma, non dovrà seguire alcun corso iniziale, fermo restando l'obbligo della formazione continua.
Un'ulteriore novità della riforma del condominio consiste, poi, nell'esplicita previsione che anche le società di cui al titolo V del libro V del codice civile possano svolgere l'incarico di amministratore di condominio.
Coerentemente con la scelta legislativa di rafforzare la professionalità di amministratore di condominio, al momento della nomina e del rinnovo, l'amministratore è tenuto a fornire ai condomini una serie di dati e di strumenti di pubblicità per consentire loro la valutazione delle proprie qualifiche e del proprio operato.
La perdita dei requisiti comporta la cessazione dall'incarico.
Anche a seguito della recente riforma, l'appartenenza ad un Ordine professionale non costituisce una causa di incompatibilità con lo svolgimento dell'attività di amministratore di condominio. Anche un altro provvedimento, approvato dal senato, introduce una disciplina legislativa dei cd. “senz'albo”.
COSA CAMBIA
La riforma del condominio condiziona la possibilità di svolgere professionalmente l'attività di amministratore di condominio alla sussistenza di precisi requisiti di formazione e di onorabilità, la cui perdita comporta la cessazione dell'incarico.
L'amministratore di condominio quale persona giuridica
In passato, l'opinione dominante, era che l'incarico di amministratore di condominio non potesse essere assunto da una società di capitali.
Col passare del tempo si è affermata gradualmente la tesi opposta, sostenendosi che, “ atteso che i compiti dell'amministratore sono circoscritti alla cura ed alla gestione delle parti comuni dell'edificio, è ammissibile il conferimento del relativo incarico ad una società commerciale”.
La Corte di Cassazione ha ritenuto ben possibile che una società di persone potesse assumere l'incarico di amministratore, mentre tale possibilità doveva escludersi per le società di capitali.
Negli ultimi anni si è assistito alla crescente necessità di amministrare strutture condominiali sempre più complesse. Conseguentemente, si è verificata un'evoluzione dell'offerta dei servizi condominiali, che ha conosciuto, tra l'altro, la nascita d strutture professionali associative e società di capitali specializzati nella gestione dei condominii.
In corrispondenza a questa evoluzione, la giurisprudenza ha ammesso che lo svolgimento dell'incarico di amministratore potesse essere assunto anche dalle società di capitali.
In particolare, la Cassazione ha affermato che “ anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all'adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica”. Pertanto, avuto riguardo al continuo incremento dei compiti dell'amministratore, “è ragionevole pensare... che questi possano essere assolti in modo migliore dalle società che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami”.
Questo recente orientamento giurisprudenziale, sembra configurare una nuova tipologia contrattuale, denominata da alcuni “contratto di amministrazione”.
La questione è stata definitivamente risolta dalla legge di riforma del condominio,che prevede espressamente che anche le società, sia di persone, sia di capitale, possano svolgere l'incarico di amministratore di condominio.
COSA CAMBIA
La riforma del condominio riconosce espressamente la possibilità che l'incarico di amministratore di condominio sia svolto anche da società di capitali.
La nomina dell'amministratore
Prima delle modifiche introdotte dalla legge di riforma del condominio, l'assemblea era tenuta a nominare l'amministratore di condominio quando i condòmini fossero stati più di quattro.
Il nuovo art. 1129, co. 1, c.c. , invece, ha innalzato la soglia al di sotto della quale la nomina dell'amministratore è facoltativa , portandola da quattro, ad otto condòmini: se i condòmini sono almeno nove, sorge l'obbligo di nominare l'amministratore.
Tale norma continua a non essere derogabile dal regolamento condominiale: ne consegue che devono ritenersi inefficaci le clausole che escludono la nomina dell'amministratore o che comunque vi pongono limiti.
La disciplina sulla nomina dell'amministratore è ora espressamnte estesa anche agli edifici di edilizia popolare ed economica.
Nel caso in cui l'assemblea non provveda alla nomina dell'amministratore, il presidente del tribunale competente per territorio, su richiesta anche di un solo condòmino, può sostituirsi all'assemblea condominiale e nominare l'amministratore.
L'amministratore nominato dal Presidente del tribunale ha le stesse attribuzioni dell'amministratore nominato dall'assemblea. L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
Il quorum richiesto per la nomina dell'amministratore è costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio. Trattandosi di un rapporto di mandato, è necessaria l'accettazione del soggetto designato. L'amministratore deve specificare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali.
Ai sensi del nuovo art. 1129, co. 5 e 6, c.c. , sul luogo di accesso al condominio, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti dell'amministratore (targa obbligatoria). Da tale previsione può desumersi un obbligo di reperibilità a carico dell'amministratore, il quale dovrà essere raggiungibile in qualsiasi orario della giornata, così da far fronte a situazioni di emergenza.
Il nuovo art.1129, co.10, c.c. dispone che l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. Quanto al rinnovo dell'incarico, le norme codicistiche prendono in considerazione tale ipotesi solo per estendervi l'obbligo di specificare l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
COSA CAMBIA
Se i condòmini sono più di otto, la nomina dell'amministratore è obbligatoria.
Se l'assemblea non provvede alla nomina dell'amministratore, può rivolgersi all'autorità giudiziaria anche l'amministratore dimissionario.
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazioni per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.
All'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo l'amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso. Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore deve comunicare una serie di dati, tra cui quelli anagrafici e professionali, e deve indicare il locale ove si trovano i registri condominiali obbligatori e le relative modalità di consultazione.
Diventa obbligatoria l'apposizione di una targa con l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
La revoca dell'incarico
Nella disciplina originaria, per quanto riguarda la revoca senza giusta causa, l'assemblea può revocare l'amministratore in qualsiasi momento. In questa ipotesi, i condòmini dovranno corrispondere all'amministratore il compenso pattuito fino alla scadenza del mandato.
Accanto a questa ipotesi di revoca “senza giusta causa”, il codice civile prevede alcune ipotesi di revoca “per giusta causa” nel quale l'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condòmino può revocare l'amministratore:
se non ha dato tempestiva notizia all'assemblea della notifica di una citazione in giudizio o di un provvedimento, avente un contenuto che esorbitasse dalle attribuzioni dell'amministratore;
se per due anni non ha reso il conto della sua gestione;
se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
COSA CAMBIA
La riforma ha introdotto due ipotesi in cui sia l'assemblea, sia l'autorità giudiziaria, possono revocare l'amministratore: ciò avviene in caso di gravi irregolarità fiscali o di mancata ottemperanza all'apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale.
L'amministratore è revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino, se non presenta il conto della propria gestione: non è più necessario che l'inadempimento si sia prolungato per due esercizi consecutivi.
Vengono specificate in maniera non tassativa, le ipotesi di “gravi irregolarità”.
La cd. Prorogatio Imperii
All'amministratore cessato rimane l'obbligo di continuare ad esercitare le sue funzioni finché è sostituito: cd. Prorogatio.
Oltre all'obbligo di consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione relativa alla propria gestione, così da assicurare la continuità amministrativa, gestionale e contabile, l'amministratore cessato dall'incarico è tenuto ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi.
COSA CAMBIA
La riforma introduce espressamente l'obbligo per l'amministratore cessato dall'incarico di eseguire le attività urgenti, in modo da evitare che il condominio possa subire pregiudizi.
Obblighi ed attribuzioni dell'amministratore
L'art. 1130 c.c. disciplina le attribuzioni dell'amministratore, che comprendono una serie di doveri e una serie di poteri e facoltà. Si tratta di mansioni esecutive, amministrative, di gestione e di tutela dei beni e servizi comuni, che l'amministratore deve svolgere nell'interesse dei condòmini, ai quali egli si sostituisce.
Quelle previste dall'art. 1130 c.c. costituiscono le attività di ordinaria amministrazione, per lo svolgimento delle quali l'amministratore non ha bisogno di alcuna autorizzazione, essendo ricomprese nel mandato conferitogli.
Per gli atti di straordinaria amministrazione è invece necessaria un'espressa delega da parte dell'assemblea dei condòmini. Questa regola può essere derogata laddove sussistano i presupposti della necessità e dell'urgenza. In questi casi, l'amministratore può agire anche senza la previa autorizzazione assembleare ma con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea onde riceverne la ratifica.
COSA CAMBIA
La legge di riforma del condominio ha ampliato gli obblighi dell'amministratore, introducendone di nuovi con finalità di controllo dell'operato dello stesso.
Esecuzione delle delibere assembleari
Ai sensi dell'art 1130, co. 1, c.c. , l'amministratore deve eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale e curere l'osservanza del regolamento di condominio.
Per quanto riguarda l'esecuzione delle delibere assembleari, l'amministratore non è obbligato ad aspettare il decorso del termine di impugnazione, ferma, comunque, l'opportunità che l'amministratore ne controlli la legittimità e l'efficacia.
Osservanza del regolamento
Sempre ai sensi dell'art. 1130, co. 1, c.c. , l'amministratore deve curare l'osservanza del regolamento di condominio: a lui potrà rivolgersi ogni condòmino affinché provveda a farlo rispettare.
L'osservanza del regolamento di condominio sarebbe limitata alle clausole aventi ad oggetto uso, disciplina e tutela delle parti comuni. Talora, invece, si ritiene che l'amministratore debba curare indistintamente l'osservanza di tutte le clausole del regolamento, senza distinzioni. L'amministratore del condominio non può essere ritenuto responsabile dei danni cagionati dall'abuso dei condòmini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di potere coercitivi nei confronti dei singoli condòmini.
L'art. 70 disp. att. c.c. , prevede la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose comuni. Ai sensi del nuovo testo dell'art.70 disp. Att. , c.c. , per le infrazioni al regolamento di condominio, può essere stabilito il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.
COSA CAMBIA
La riforma eleva l'importo massimo delle sanzioni che l'amministratore può comminare in caso di violazione del regolamento condominiale, portandolo a 200 euro; in caso di recidiva può arrivare ad 800 euro.
Disciplina dell'uso di cose e servizi comuni
Spetta all'amministratore disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi comuni. Egli, pertanto, ha l'obbligo di vigilare sulla regolarità dei servizi comuni, di eseguire le opportune verifiche e di impartire le necessarie prescrizioni per mantenere integra la parità di godimento dei beni da parte di tutti condòmini.
All'amministratore spetta il compito di stipulare, con la ditta erogatrice, il contratto di somministrazione del riscaldamento, l'assunzione, la sorveglianza ed il licenziamento del portiere, la tutela contro le immissioni e le opere abusive.
Riscossione dei contributi
L'amministratore deve provvedere alla riscossione dei contributi ed all'erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio.
La riforma del condominio ha innovato la previgente disciplina ed infatti l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.
A tale riguardo, costituiscono gravi irregolarità:
l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari;
la mancata diligenza nelle azioni giudiziarie per la riscossione delle somme dovuta al condominio.
COSA CAMBIA
l'Amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.
Costituiscono gravi irregolarità della sua gestione gli atti che hanno l'effetto di ridurre le garanzie dei crediti condominiali.
Atti conservativi
Nello svolgimento delle attività di gestione dei beni e dei servizi comuni rientra anche il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio. Tali atti consistono, non solo nella richiesta all'autorità giudiziaria di misure cautelari, ma anche nell'esercizio di azioni petitorie nei confronti delle turbative e delle molestie prodotte da terzi o dagli stessi condòmini sulle cose comuni.Nell'esercizio di tale attribuzione, trattandosi di ordinaria amministrazione, non è necessaria alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea.
La giurisprudenza ritiene che l'amministratore, non solo sia legittimato a compiere gli atti conservativi ma possa anche compiere atti diretti alla salvaguardia dei diritti concernenti le stesse parti comuni.
Obbligo di eseguire gli adempimenti fiscali
Ai sensi dell'art. 1130, n. 5 c.c. l'amministratore ha l'obbligo di eseguire gli adempimenti fiscali. Il condominio viene configurato come sostituto di imposta: pur non essendo il condominio un soggetto di diritto, ma un mero ente di fatto, la norma in oggetto riconosce al condominio la soggettività giuridica nei rapporti con il fisco. Il condominio è pertanto tenuto ad importanti adempimenti fiscali: effettuare e versare le ritenute di acconto, nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d'imposta (modello 770).
L'amministratore è tenuto a richiedere il codice fiscale per il condominio, mentre il condominio non è titolare di partita IVA.
L'amministratore è tenuto ad operare, la ritenuta alla fonte a titolo di acconto su:
redditi da lavoro dipendente;
redditi di lavoro autonomo;
provvigioni; redditi di capitale;
corrispettivi dovuti per contratti di appalto di opere o servizi.
Ai sensi dell'art.4 del d.P.R. 322/1998, l'amministratore ha l'obbligo di comunicare annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare di beni e servizi acquistati dal condominio, indicando, i dati identificativi dei fornitori. L'amministratore è tenuto ad eseguire gli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti dei competenti istituti previdenziali.
COSA CAMBIA
La riforma prevede espressamente l'obbligo per l'amministratore di provvedere per conto del condominio, ai relativi adempimenti fiscali.
Obbligo di tenere i registri e la contabilità
E' sempre particolarmente sentita l'esigenza di documentare, ai fini della gestione amministrativa, i rapporti interni tra i condòmini ed i rapporti esterni tra il condominio ed i terzi. Prima della recente riforma, la disciplina della materia era integralmente affidata al regolamento condominiale. L'esigenza di conoscere con esattezza e documentare l'ammontare dei contributi condominiali riscossi e delle spese affrontate per i servizi comuni e la manutenzione dell'edificio, ha reso opportuna la tenuta di un libro giornale, dove registrare in ordine cronologico tutte le uscite e le entrate. Accanto al libro giornale è stata la tenuta di uno schedario, nel quale indicare i debiti ed i crediti di ciascun condòmino.
La giurisprudenza ha chiarito che detta documentazione doveva essere messa a disposizione di tutti i proprietari in sede di rendiconto annuale.
La riforma del condominio ha dettato una disciplina molto più specifica e puntuale, prevedendo la tenuta obbligatoria di quattro registri:
1. il registro di anagrafe condominiale;
2. il registro dei verbali delle assemblee;
3. il registro di nomina e revoca dell'amministratore;
4. il registro di contabilità.
Il registro dell'anagrafe condominiale contiene le generalità di singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento.
Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni e brevi dichiarazioni rese dai condòmini che hanno fatto richiesta. Allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio.
Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziario.
Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico i singoli movimenti in entrata ed in uscita.
La disciplina introdotta dalla riforma ha inteso imporre all'amministratore una regolare e corretta attività di gestione e di documentazione della sua attività, al fine di evitare situazioni di incertezze.
COSA CAMBIA
La riforma prevede la tenuta obbligatoria di quattro registri: il registro di anagrafe condominiale; il registro dei verbali delle assemblee; il registro di nomina e revoca dell'amministratore, il registro di contabilità.
Obbligo di presentare i documenti giustificativi delle spese
L'amministratore non può esentarsi dal documentare le spese affrontate per il condominio.
In assenza di specifiche previsioni normative, anche in passato si è sottolineata l'opportunità che l'amministratore si facesse rilasciare e conservasse le fatture e le ricevute fiscali relative alle prestazioni ricevute dal condominio: ciò è passibile di sanzione pecuniaria nel caso in cui non sia in grado di esibire idoneo documento fiscale nel luogo della prestazione, ma principalmente per poter dimostrare ai condòmini la spesa sostenuta e l'avvenuto pagamento, così da evitare contestazioni da parte dei condòmini.
Si è ritenuto che l'amministratore avesse l'onere di procedere all'elencazione dei beni comuni, così da poter meglio provvedere alla manutenzione degli stessi.
La riforma del condominio prevede, ora, l'obbligo di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione. L'amministratore è obbligato a conservare le scritture ed i documenti giustificativi per dieci anni dalla data della relativa registrazione, e che i condòmini hanno diritto di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo.
L'amministratore, inoltre, è tenuto a fornire al condominio che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali.
Va ricordato che, alla cessazione dell'incarico, l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso, relativa al condominio.
Sono risultate particolarmente frequenti le ipotesi di mancata consegna al condominio della documentazione relativa alla gestione amministrativa. In particolare, la giurisprudenza ha ritenuto che l'amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato, vale a dire tutto ciò che ha in cassa.
In fine l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare.
COSA CAMBIA
La riforma prevede l'obbligo di conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione.
Su richiesta dell'assemblea, l'amministratore è tenuto ada attivare un sito internet del condominio.
Obbligo del rendiconto della gestione
L'art. 1130 , co.1, n. 10, c.c. prevede l'obbligo per l'amministratore di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
La riforma ha introdotto un termine per l'approvazione del rendiconto (180 giorni). L'obbligo del rendiconto sussiste nei confronti dell'assemblea e non del singolo condòmino.
La giurisprudenza ha precisato che il rendiconto deve essere compilato in modo intellegibile, per dare la possibilità all'assemblea di controllare le modalità di impiego delle risorse condominiali. Il rendiconto deve contenere le voci d'entrata e di uscita e deve indicare ogni altro dato relativo alla situazione patrimoniale del condominio.
La disposizione in commento detta specifiche prescrizioni sulla struttura del rendiconto, il quale dovrà comporsi di:
1. un registro di contabilità;
2. un riepilogo finanziario;
3. una nota sintetica esplicativa della gestione.
L'assemblea condominiale può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
COSA CAMBIA
La riforma prevede l'obbligo per l'amministratore di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e di convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Nel redigere il rendiconto, l'amministratore è tenuto a rispettare specifiche prescrizioni in ordine al suo contenuto necessario, alla struttura ed ai criteri di compilazione.
L'assemblea può verificare la contabilità, nominando un revisore.
Obblighi di aprire il conto corrente condominiale
Un'altra importante novità della riforma è la previsione dell'obbligo, a carico dell'amministratore, di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
La mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale è considerato un inadempimento particolarmente grave.
In questo caso, si tratta di una previsione che il legislatore ha opportunamente introdotto per evitare ogni possibile confusione tra il patrimonio personale ed il patrimonio condominiale.
Anche prima delle recente riforma, l'apertura di un conto corrente intestato al condominio, era considerata un adempimento essenziale ai fini di una corretta gestione.
L'omissione dell'apertura di un conto corrente condominiale è stata individuata come una giusta causa di revoca dell'amministratore.
In passato, la Cassazione ha ritenuto lecita l'apertura di un conto corrente intestato all'amministratore per gestire un fondo cassa attivo.
Tale apertura di un conto corrente intestato all'amministratore per la gestione di un fondo cassa del condominio deve oggi ritenersi non più ammissibile.
COSA CAMBIA
La riforma prevede espressamente l'obbligo per l'amministratore di aprire ed utilizzare un conto corrente condominiale:il relativo inadempimento può determinare la revoca dell'amministratore da parte dell'assemblea o dell'autorità giudiziaria.
Obbligo di agire e resistere in giudizio per la tutela degli interessi comuni: la rappresentanza legale
L'amministratore ha la rappresentanza legale e processuale del condominio e può agire a tutela di un interesse comune sia contro i condòmini sia contro i terzi.
Con particolare riferimento alla legittimazione attiva, si ritiene che l'amministratore possa agire in giudizio nei confronti dei singoli condòmini al fine di:
eseguire deliberazioni dell'assemblea e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
disciplinare l'uso delle cose e dei servizi comuni;
riscuotere il pagamento dei contributi determinati in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea;
compiere gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell'edificio.
La nuova formulazione dell'art. 69 disp. att. c.c. specifica l'obbligo per l'amministratore di dare immediata notizia all'assemblea della convocazione in giudizio del condominio per la revisione delle tabelle millesimali: l'amministratore che non adempie a questo obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
COSA CAMBIA
La riforma specifica l'obbligo per l'amministratore di dare immediata notizia all'assemblea della convocazione in giudizio del condominio per la revisione delle tabelle millesimali: in caso di inadempimento l'amministratore può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
La media-conciliazione in materia condominiale
La legge di riforma del condominio introducendo ex novo l'art.71quater disp. Att. c.c. , ha disciplinato alcuni aspetti relativi alla procedura di conciliazione per controversie rientranti in materia condominiale. Il decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, art.5, co. 1, prevedeva, a far data, dal 20 marzo 2012, il preventivo esperimento del tentativo di conciliazione innanzi ad appositi organismi, iscritti in un apposito elenco istituito con decreto ministeriale, quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
L'art.71quater disp. Att. c.c. chiarisce che per “controversie in materia di condominio”, ai sensi del citato decreto legislativo, si devono intendere quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del codice civile dedicate al condominio, e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l'attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con un numero di voti che rappresenti la maggior degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio.
Il legislatore ha quindi previsto la necessità per l'amministratore di munirsi di apposita autorizzazione assembleare.
L'approvazione dell'assemblea è necessaria anche per l'accettazione della proposta di mediazione.
Il 24 ottobre 2012, la Corte costituzionale ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.28, nella parte in cui ha previsto il carattere obbligatorio della mediazione nelle controversie civili e commerciali.
Pertanto, a seguito dell'intervento della Consulta, il preventivo esperimento delle tentativo di conciliazione in materia condominiale non è più obbligatorio, rimanendo pur sempre facoltativo: chi intende far valere in giudizio un diritto fondato sulle norme del codice civile in tema di condominio non è più tenuto ad aderire in via preventiva, un organismo di conciliazione, ma può farvi comunque ricorso se lo ritiene opportuno.
COSA CAMBIA
La riforma introduce una disciplina dedicata alla conciliazione in materia condominiale: per potervi partecipare, l'amministratore deve essere previamente autorizzato da apposita delibera assembleare.
La responsabilità dell'amministratore
L'amministratore può incorrere in responsabilità di tipo civile, penale o fiscale. La riforma del condominio avrà senza dubbio l'effetto di aumentare le ipotesi di responsabilità dell'amministratore.
L'amministratore risponde del suo operato in relazione all'obbligo di diligenza: l'incarico va quindi assolto con la diligenza posseduta dall'uomo medio.
La responsabilità dell'amministratore sussiste sia quando egli eserciti i propri poteri in materia negligente sia quando non li eserciti affatto.
Con riguardo all'elemento soggettivo è quindi sufficiente il configurarsi di colpa nell'esecuzione degli obblighi posti a suo carico.
L'amministratore non incorre in responsabilità quando il danno sia stato cagionato da caso fortuito o forza maggiore. Ove incorra in questo tipo di responsabilità - che ha natura contrattuale – l'amministratore è tenuto al risarcimento dei danni nell'eventualità che i condomini abbiano subito un pregiudizio derivante da un suo comportamento negligente.
Tale responsabilità sarà valutata con minor rigore nel caso egli presti la propria opera gratuitamente.
Sussiste una responsabilità di tipo extracontrattuale laddove l'amministratore non si sia attivato per impedire il verificarsi di un danno.
Ogni condominio è titolare del diritto di agire nei confronti dell'amministratore per i danni arrecati al condominio. L'amministratore è responsabile nei confronti di terzi estranei al condominio.
COSA CAMBIA
La legge di riforma del condominio ha ampliato e meglio specificato gli obblighi dell'amministratore e le sue responsabilità .
L'ASSEMBLEA
L'assemblea condominiale è l'organo di autogoverno dei condòmini, i quali, partecipandovi trasformano le singole volontà in volontà collegiale, prendendo le decisioni necessarie all'amministrazione della cosa comune. La stessa assemblea può dotarsi di regole per il proprio funzionamento, mediante l'adozione del regolamento di condominio.
La riforma varata il 20 novembre 2012 ha apportato significative modifiche alle norme codicistiche che regolano le attribuzioni dell'assemblea.
Attribuzioni dell'assemblea
L'art. 1135 c.c. individua una serie di competenze riservate all'assemblea condominiale. Compito centrale ed istituzionale dell'assemblea è quello di gestire il condominio e di disciplinare il godimento delle cose comuni. Esso incontra un primo limite nell'uso della proprietà esclusiva, nel senso che l'organo assembleare non può disporre alcunché in ordine all'uso ed al godimento delle cose di proprietà esclusiva.
Un secondo limite è rappresentato dalla cosa comune, nel senso che è precluso all'assemblea adottare provvedimenti che determinano una limitazione dell'uso delle parti comuni. L'assemblea di condominio non può ledere i diritti dei singoli condòmini in ordine all'uso delle cose comuni.
Conferma dell'amministratore
Esaminando nel dettaglio le attribuzioni riconosciute all'assemblea, l'art. 1135 c.c. apre la sua elencazione menzionando la conferma dell'amministratore e la determinazione della sua retribuzione.
Approvazione del bilancio preventivo e del rendiconto annuale
L'assemblea provvede all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno ed alla relativa ripartizione tra i condòmini.
1. IL BILANCIO PREVENTIVO
Il preventivo presentato dall'amministratore, riporta il presumibile ammontare delle spese condominiali, ordinarie e straordinarie, relativo all'esercizio medesimo. In attesa dell'approvazione del preventivo, è riconosciuta all'assemblea la facoltà di autorizzare l'amministratore a richiedere ai condòmini pagamenti provvisori.
2. IL RENDICONTO ANNUALE
L'asse approva il rendiconto annuale dell'amministratore e decide in ordine all'impiego del residuo attivo della gestione: l'assemblea esercita il suo controllo sull'operato dell'amministratore.
In sede di ripartizione delle spese, la delibera che approva il consuntivo non può modificare i criteri di riparto stabiliti dalla legge.
Dal rendiconto si evince se la gestione condominiale si è chiusa con disavanzo o con avanzo: in quest'ultimo caso, il residuo attivo appartiene alla collettività condominiale.
La delibera assembleare vincola anche gli assenti ed i dissenzienti. Pertanto, i saldi passivi costituiscono un'effettiva posta di debito nei confronti dei singoli condòmini. In caso di inadempimento, l'amministratore potrà ottenere, nei confronti dei condòmini morosi, lo speciale decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo: al verbale della riunione condominiale con cui si approva il consuntivo si riconosce il valore di prova scritta idonea ad ottenere l'emissione di decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali.
La giurisprudenza ha chiarito che la delibera con cui il condominio approva il preventivo o il rendiconto per le spese ordinarie e straordinarie deve distinguere analiticamente quelle occorrenti per l'uso da quelle correnti per la conservazione delle parti comuni.
La legge di riforma del condominio è intervenuta in materia dettando una disciplina puntuale e dettagliata del rendiconto condominiale ai sensi dell'art.1130bis c.c. .
Il rendiconto si compone di:
1. un registro di contabilità;
2. un riepilogo finanziario;
3. una nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni precedenti.
L'assemblea condominiale può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.
L'art.1130bis c.c. inoltre riconosce ai condòmini ed ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari il diritto di prendere visione in ogni momento, dei documenti giustificativi di spesa e di estrarne copia a proprie spese.
L'assemblea dei condòmini può procedere alla ratifica di un impegno particolare di spesa assunto dall'amministratore.
Manutenzione straordinaria ed innovazione
Per manutenzione del condominio si intendono quell'insieme di interventi finalizzati a mantenere in uno stato di ordinaria funzionalità le parti comuni dell'edificio.
L'assemblea dei condòmini provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, sostituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Sono considerati interventi straordinari quelli caratterizzati dall'imprevedibilità o dall'eccezionalità, dalla loro infrequenza nel tempo e dal loro ingente costo; sono invece da intendersi come ordinari quegli interventi programmabili con cadenza periodica, senza rivestire carattere di urgenza.
Una volta deliberata l'esecuzione di uno degli interventi sopra menzionati, l'assemblea può eventualmente affidare ad una commissione di condòmini l'incarico di verificarne gli aspetti esecutivi.
L'ultimo comma dell'art. 1135 c.c. aggiunto ex novo dalla recente riforma prevede che l'assemblea possa autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati.
COSA CAMBIA
Quando l'assemblea delibera la realizzazione di interventi di straordinaria amministrazione o di innovazioni, è obbligata a costituire un fondo speciale.
Soggetti legittimati a partecipare all'assemblea
L'assemblea non può deliberare se non sono stati invitati alla riunione tutti i condòmini.
Ai sensi dell'art. 67,co. 2, disp. att. c.c. , come modificato dalla legge di riforma del 20 novembre 2012, se l'unità immobiliare è oggetto di comproprietà, i comproprietari hanno diritto di esprimere un solo voto, tramite un rappresentatnte comune in assemblea.
In caso di vendita dell'appartamento, l'acquirente ha diritto di partecipare all'assemblea. In ogni caso è onere delle parti comunicare all'amministratore l'avvenuto trasferimento dell'unità immobiliare.
In caso di morte del condòmino è onere dell'erede comunicare all'amministratore il subentro nella posizione giuridica del de cuius.
Un particolare regime è previsto dall'art. 67, co. 6, disp. Att. c.c. , per l'ipotesi in cui un unità immobiliare sia gravata da usufrutto: l'usufruttuario ha diritto di essere invitato all'assemblea quando, all'ordine del giorno, vi sono questioni attinenti all'ordinaria amministrazione o al godimento delle cose e dei servizi comuni.
Il diritto di voto spetta al nudo proprietario, salvi i casi in cui l'usufruttuario intende eseguire le riparazioni omesse dal proprietario, ovvero si tratti di lavori che costituiscono miglioramenti o addizioni: in tutti questi casi, l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al proprietario.
Il conduttore di un unità immobiliare ha diritto di intervenire in assemblea e di votare in relazione alle delibere aventi ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento.
COSA CAMBIA
In caso di dissenso tra i proprietari di un unità immobiliare circa la nomina di un rappresentante comune in assemblea non provvede più il presidente dell'assemblea condominiale ma l'autorità giudiziaria.
Inoltre, vengono ampliate le ipotesi in cui l'usufruttuario di un unità immobiliare ha diritto di partecipare all'assemblea.
Avviso di convocazione
L'assemblea viene convocata annualmente, in via ordinaria, per l'approvazione del bilancio preventivo e del rendiconto consuntivo: l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale costituisce una grave irregolarità da parte dell'amministratore e un motivo di revoca per giusta causa.
L'amministratore può procedere alla convocazione dell'assemblea, in via straordinaria, quando lo ritenga necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione.
Se manca l'amministratore l'assemblea può essere convocata ad iniziativa di ciascun condòmino.
L'assemblea può essere convocata da un curatore speciale, la cui nomina può essere richiesta da chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti al condominio.
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno della prima. Inoltre, l'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea.
Prima della riforma del condominio, la legge nulla prevedeva in ordine al contenuto ed alla forma dell'avviso di convocazione assembleare, limitandosi a prescrivere che esso dovesse essere comunicato ai condòmini almeno cinque giorni prima della riunione.
Prima della riforma nulla era previsto in relazione alle modalità di comunicazione dell'avviso.
Ai sensi dell'art.66, co.3, disp. att. c.c. ,profondamente rivisto ed integrato dal provvedimento di riforma del condominio, l'avviso di convocazione, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.
Il nuovo testo dell'art.66, co. 3, dip. att. c.c. , ha previsto che l'avviso di convocazione debba contenere gli elementi indispensabili per consentire al condòmino di essere presente alla riunione e perché lo stesso sia consapevole degli argomenti sui quali si dovrà pronunciare.
Anche prima della riforma, la giurisprudenza in relazione all'elenco delle materie all'ordine del giorno ha ritenuto che non fosse necessaria un'analitica e dettagliata specificazione dei temi da trattare, essendo sufficiente anche una sintetica e schematica indicazione delle materie.
Molto frequente nella prassi è la voce “varie ed eventuali” , inserita alla fine dell'ordine del giorno, nella quale sono ricompresi quei possibili argomenti di discussione che non è sempre facile prevedere in anticipo.
La suddetta voce non potrà quindi essere utilizzata dall'amministratore per inserire a sorpresa nella discussione argomenti di una certa rilevanza per la gestione del condominio.
La giurisprudenza ha ritenuto, in un primo tempo, che il mancato avviso di convocazione anche ad un solo condòmino determinasse la nullità della delibera assembleare. In tempi più recenti, la Cassazione ha affermato che la delibera non è nulla ma annullabile.
Questa seconda soluzione è stata recepita dalla riforma del condominio, che prevede che “ in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'art. 1137 c.c. , su istanza dei condòmini dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati”.
Al fine di garantire la regolarità dell'assemblea condominiale, la convocazione deve essere indirizzata al vero proprietario della porzione immobiliare.
La previsione secondo cui l'avviso di convocazione debba essere comunicato ai condòmini almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione è stata interpretata nel senso di ritenere che il termine vada computato a partire dal primo giorno immediatamente antecedente a quello fissato per l'adunanza e vada considerato di 5 giorni non liberi dall'adunanza stessa.
Poiché l'avviso di convocazione è un atto unilaterale recettizio, che pertanto produce effetto nei confronti del destinatario solo nel momento in cui viene a conoscenza di quest'ultimo, qualora l'avviso venga comunicato a mezzo raccomandata, la stessa non deve essere spedita 5 giorni prima dell'adunanza, ma deve essere ricevuta dal destinatario nei 5 giorni che precedono la riunione.
COSA CAMBIA
L'avviso di convocazione deve essere scritto e deve indicare il luogo e l'ora della riunione e contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno.
L'avviso deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
Il conferimento delle deleghe in condominio: forma, limiti e potere.
L'art. 67 disp. Att. c.c. prevede che il condòmino possa intervenire in assemblea anche a mezzo di un rappresentante. La giurisprudenza ha ritenuto che la delega potesse essere conferita anche in forma orale. La riforma del condominio, invece, richiede, ora, espressamente la forma scritta.
Il nuovo testo dell'art. 67 disp. Att. c.c. introduce un limite massimo di deleghe che possono essere conferite al medesimo soggetto, disponendo che, “ se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale”.
Anche l'amministratore può essere portatore di deleghe, salvo che ciò sia espressamente vietato dal regolamento condominiale.
Il nuovo art.67, co. 5, disp. Att. c.c. , invece, si limita a stabilire che “ all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.
É ora espressamente prevista l'applicabilità al rappresentante dello stesso regime di responsabilità previsto dalle norme sul mandato; la legge specifica l'obbligo per il rappresentante di comunicare all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea.
Se il delegato esprime una volontà diversa da quella del delegante, il condòmino mandante potrà comunque agire nei confronti del suo rappresentante.
COSA CAMBIA
La delega deve essere scritta e non può essere conferita ad un soggetto che rappresenti già un quinto dei condòmini.
É espressamente prevista l'applicabilità delle norme sul mandato.
I rappresentanti condominiali nel supercondominio
L'art.67, co.3, disp.att. c.c. detta una speciale disciplina in relazione alle ipotesi in cui più unità immobiliari abbiano più parti comuni (supercondominio).
Si tratta di una regolamentazione volta a favorire e migliorare la gestione comune dei complessi condominiali costituiti da più edifici.
La complessità strutturale ed organizzativa di simili realtà condominiali è spesso fonte di ritardi e di difficoltà nel normale funzionamento dell'organo assembleare.
La'art.67, co.3, disp.att. c.c. , prevede che quando i partecipanti siano complessivamente più di sessanta, ciascun condòmino deve designare il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condòmini e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
La gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii è affidata ad un organo ristretto, l'assemblea del supercondominio, al quale non partecipano più tutti i condòmini ma solo i rappresentanti dei singoli condominii: il contenimento del numero dei soggetti legittimati a partecipare a tali riunioni appare quanto mai opportuno e costituirà certamente un fattore che migliorerà il normale funzionamento e la gestione di queste complesse situazioni condominiali.
COSA CAMBIA
Quando i partecipanti sono più di sessanta, l'assemblea del supercondominio è composta da rappresentanti dei singoli condominii, anziché da tutti i proprietari delle unità immobiliari del supercondominio.
Svolgimento dell'assemblea
Una volta riunita l'assemblea, l'amministratore deve accertarsi che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati. L'amministratore deve, poi, verificare quanti siano i soggetti intervenuti e se i presenti siano legittimati ad intervenire.
L'assemblea provvede alla nomina del presidente. Ad esso sono assegnati i compiti di verifica della costituzione dell'assemblea, di direzione e di disciplina della riunione, di dettatura e di sottoscrizione del verbale.
Il presidente chiama uno dei presenti a svolgere le funzioni di segretario: mentre il presidente è uno dei condòmini, l'incarico di segretario può essere affidato anche ad un terzo esterno al condominio. La mancata nomina del segretario non comporta alcuna invalidità della delibera assembleare in quanto non prevista da alcuna norma.
Ai sensi del nuovo art. 1136, co.7, c.c. delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore: si tratta del registro dei verbali delle assemblee di cui all'art. 1130, n.7), ove sono altresì annotate le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni, nonché le brevi dichiarazioni rese dai condòmini che hanno fatto richiesta.
La giurisprudenza prevalente ritiene che la verbalizzazione sia richiesta solo ad probationem.
L'amministratore è tenuto a dar conto nel verbale della mancata costituzione dell'assemblea in prima convocazione.
Nel caso in cui il verbale contenga omissioni relative all'individuazione dei singoli condòmini assenzienti, dissenzienti od al valore delle rispettive quote, la delibera è annullabile.
COSA CAMBIA
Il verbale assembleare deve essere trascritto nel registro dei verbali delle assemblee, tenuto dall'amministratore.
Quorum costitutivi e quorum deliberativi
L'art.1136 c.c. impone un duplice quorum: un quorum costitutivo, riferito al numero di condòmini che devono partecipare alla riunione, ed un quorum deliberativo, relativo al numero minimo dei presenti che devono concorrere a formare la volontà dell'assemblea condominiale.
Con la modifica introdotta dalla legge della riforma del condominio, è previsto che l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo). La nuova formulazione della norma ha abbassato invece, il secondo quorum alla maggioranza dei partecipanti al condominio.
Per l'approvazione delle delibere è necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (quorum deliberativo).
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quella della prima e non oltre i dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo dei partecipanti al condominio (quorum costitutivo) e la deliberazione avviene solo se approvata dalla maggioranza degli intervenuti (quorum deliberativo).
Le delibere assembleari sono obbligatorie e vincolanti per tutti i condòmini, compresi gli assenti ed i dissenzienti.
COSA CAMBIA
Per la regolare costituzione dell'assemblea in prima convocazione non occorre più la partecipazione dei condòmini che rappresentino i 2/3 dei partecipanti al condominio ed i 2/3 del valore dell'edificio, ma basta l'intervento di tanti condòmini che rappresentino i 2/3 del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti.
Inoltre, viene espressamente indicato il quorum costitutivo per la seconda convocazione mentre il quorum deliberativo viene rivisto; ovvero la maggioranza degli intervenuti.
