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21/09/2015
Regolamento di condominio e clausole vessatorie, istruzioni per l'uso
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La legge non fornisce la definizione di regolamento di condominio, limitandosi a specificarne contenuto e obbligatorietà rispetto al numero di condomini.
Secondo dottrina e giurisprudenza, che hanno colmato questa lacuna, “il regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione (accettazione da parte dei singoli acquirenti delle unità immobiliari condominiali del regolamento predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio oppure deliberazione dell'assemblea dei condomini votata con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.), si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale del condominio, che ne disciplina la vita e l'attività come ente di gestione (ferma l'inderogabilità di alcune norma concernenti specifici aspetti della disciplina legislativa), come atto volto ad incidere su di un “rapporto plurisoggettivo” concettualmente unico con un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini” (Scorzelli, Renato Scorzelli, Il regolamento di condominio, FAG, 2007, in giurisp. Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).
Il regolamento può essere:
a) assembleare, quando è votato da in assemblea con le maggioranze di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.;
b) contrattuale, quando è accettato da tutti condomini per iscritto (si pensi ai regolamenti predisposti dall'originario unico proprietario dell'edificio;
c) giudiziale, quando è formato dall'Autorità giudiziaria (per una disamina sull'ammissibilità di tale forma di regolamento, cfr. A. Gallucci, Il condominio negli edifici, Cedam, 2013).
Fatta questa premessa di carattere generale entriamo nel merito dell'argomento di carattere, come si suole dire, giusconsumeristico.
Quando una clausola contenuta nel regolamento di condominio o una clausola contenuta nel contratto di acquisto e riguardante il regolamento condominiale può considerarsi vessatoria?
In più occasioni la Cassazione ha considerato nulle quelle clausole contrattuali nelle quali è prevista l'adesione del compratore ad un regolamento contrattuale da redigersi ad opera del costruttore. Il regolamento, dice la Cassazione (cfr. Cass. 11 aprile 2014 n. 8606), può vincolare l'acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest'ultimo vi presti adesione.
In ogni caso si può chiedere l'accertamento giudiziale della vessatorietà di tutte quelle clausole che pongono nel rapporto uno squilibrio tra costruttore e compratore (neo-condomino).
Si pensi a quelle clausole che prevedono un impegno definitivo del consumatore mentre l'esecuzione della prestazione del professionista e' subordinata ad una condizione il cui adempimento dipende unicamente dalla sua volontà. Quale esempio più lampante delle clausole che subordinano il pagamento delle spese condominiali all'allaccio delle utenze o alla cessione “di un tot” di unità immobiliari?
Certo è che nel caso in cui un condomino dovesse far valere la nullità di una clausola di regolamento contrattuale, siccome esso dev'essere considerato un contratto a tutti gli effetti, dovrà chiamare in giudizio tutti gli altri condomini, rientrano quest'azione nell'ambito di quelle così dette a litisconsorzio necessario.
Sicuramente nulle, infine, ma non perché vessatorie, quanto piuttosto per violazione dell'art. 1138 c.c., sono le clausole che riservano al costruttore la prima nomina dell'amministratore condominiale.
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