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21/09/2015
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La nozione del contratto di locazione è contenuta nell'art. 1571 del codice civile a mente del quale:
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Come ha evidenziato la Corte di Cassazione, in una risalente ma sempre attuale sentenza,la locazione è contratto consensuale che si perfeziona con l'accordo tra le parti, sicché la consegna della cosa non rientra nella fase formativa del rapporto, ma costituisce il primo ed ineliminabile obbligo di locatore, che condizione la nascita degli obblighi e delle responsabilità ulteriori nonché il consolidarsi della posizione del conduttore quale titolare di un diritto personale di godimento (Cass. 21 marzo 1970 n. 766).
Il contratto di locazione, dunque, è contratto consensuale a prestazioni corrispettive ed a tempo determinato. Consensuale nel senso che non può essere imposto per legge, insomma è necessario il consenso di entrambe le parti che si accordano, vale a dire il proprietario (o locatore) ed il conduttore (o inquilino).
Le prestazioni sono corrispettive in quanto una parte, il locatore, concede il bene in godimento all'altra, il conduttore, che per ciò s'impegna a versare alla prima in canone pattuito.
Il tempo di durata è determinato e se supera nove anni è richiesta la trascrizione dell'accordo presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari (cfr. artt. 1350 e 2643 c.c.)
Vedremo più avanti che il contratto dev'essere redatto in forma scritta (se si tratta di locazioni per uso abitativo tale forma è obbligatoria a pena di nullità) e dev'esser registrato, vale a dire depositato presso l'ufficio del registro (ciò chiaramente impone il pagamento di alcune tasse).
Ciò che pare fondamentale evidenziare, in questa introduzione di carattere generale sul contratto di locazione, è che con esso si costituisce un diritto personale di godimento su un bene altrui. Il diritto personale di godimento è cosa ben diversa dal diritto reale di godimento. Il primo comporta il trasferimento della detenzione del bene che, però, resta nel pieno possesso del proprietario. I diritti reali di godimento (es. usufrutto, servitù), invece, determinano una compressione del diritto reale del proprietario a favore di un nuovo diritto sulla cosa (diritto reale) che ha molte caratteristiche simili al diritto di proprietà (es. il titolare del diritto reale di godimento possiede il bene e non lo detiene), sebbene rispetto ad esso resti sempre meno esteso.
Inoltre mentre alcuni diritti reali seguono le vicende traslative del bene (es. se Tizio è proprietario del fondo con diritto di servitù di passaggio su quello del vicino Caio, alla vendita del bene segue il trasferimento automatico della servitù), nel caso di locazione, salvo ben precisi casi (es. successione nel contratto per i casi di morte o separazione) il conduttore non può cedere il diritto personale senza il previo consenso del proprietario. Il diritto reale di godimento, inoltre, trasferisce in capo al titolare il diritto di agire per determinati fatti (es. danno da infiltrazioni all'edificio o al bene sul quale è stato costituito il diritto): tale diritto, invece, resta estraneo al rapporto di locazione.
Queste differenze, che fino ad ora abbiamo espresso utilizzando termini giuridici per meglio delineare le differenze tra le due fattispecie, possono essere esemplificate in questo modo: la locazione, quale diritto personale di godimento, trasferisce la disponibilità del bene sotto lo stretto controllo del proprietario che resta comunque, sia pur per mezzo del conduttore, il pieno titolare dei diritti reali sui beni concessi. I diritti reali di godimento, invece, comprimono il diritto di proprietà limitando le facoltà del titolare di quest'ultimo.
Le parti del contratto di locazione
Ne abbiamo già accennato i nomi:
Quello di locazione è un contratto bilaterale, sicché la sua conclusione richiede l'accordo di due contraenti: l'uno, il locatore, assume l'obbligazione fondamentale di far godere la cosa locata; l'altro il conduttore, l'obbligazione fondamentale di pagare il corrispettivo (G Barrasso, M. Di Marzio, M. Falabella, La locazione, Giuffrè Editore, 2008).
Il contratto può anche essere concluso tra un locatore e più conduttori: si pensi a marito e moglie che chiedono la co-intestazione del contratto. Nel caso in cui l'immobile sia in comproprietà, è bene che vi sia il consenso di tutti i comproprietari locatori, anche se il contratto può essere concluso anche da un solo di essi con successiva ratifica degli altri (cfr. Cass. SS.UU. n. 11136/2012).
Proprio in relazione alla parte locatrice, cioè a chi concede il godimento del bene, è stato affermato che
“la concessione in locazione di un immobile non costituisce, quindi, atto esclusivo del proprietario, potendo legittimamente assumere veste di locatore anche colui che abbia la mera disponibilità del bene medesimo (Cass. n. 14395 del 2004), sempre che tale disponibilità sia determinata da titolo non contrario a norme d'ordine pubblico (Cass. n. 4764 del 2005; Cass. n. 8411 del 2006; Cass. n. 12976 del 2010) (Cass. SS.UU. 4 luglio 2012 n. 11136).
Insomma può essere locatore anche il comodatario, o l'usufruttuario.
Quando al conduttore non si pongono particolari problemi di sorta: esso può essere un qualunque soggetto diverso dal proprietario. Nel caso di immobili in comunione (si pensi all'appartamento caduto in eredità), ogni comproprietario, con l'accordo degli altri (artt. 1105-1108 c.c.) può prendere in locazione il bene oggetto della comproprietà.
Fonte http://www.condominioweb.com/come-si-perfeziona-la-locazione.12087#ixzz3mMMvJzhb
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21/09/2015
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Una tra le prime modalità di utilizzo del contratto di locazione riguarda sicuramente quella che ha finalità abitative. Tizio affitta a Caio la propria unità immobiliare poiché quest'ultimo ne necessita per destinarla a propria abitazione.
Le locazioni abitative sono disciplinate, fondamentalmente da tre leggi: il codice civile, la legge n. 392 del 1978 (la così detta legge sull'equo canone) e la legge n. 431/98.
La lettura coordinata delle tre fonti normative ci permette di affermare quanto segue: forma, durata, quantificazione del canone e modalità di recesso dei contratti sono stabiliti dalla legge n. 431/98, la disciplina riguardante successione nel contratto ed altri aspetti (es. spese di registrazione, partecipazione alla vita condominiale, ecc.) sono normati dalla legge 392/78, mentre l'individuazione di obblighi connessi all'esecuzione del contratto (es. riparazioni, ecc.) è contenuta nel codice civile.
Fino al 1998, data di emanazione della legge 431, la “parte del leone” era svolta dalla legge sull'equo canone. A far data da quell'anno, invece, il legislatore ha inteso lasciare maggiore libertà di contrattazione alle parti.
Prima di entrare nel merito della situazione attuale vale la pena capire perché si è arrivati a decidere, sia pur entro determinati vincoli, di deregolamentare il mercato delle locazioni abitative.
La legge n. 392/78 “il nero” e la svolta
Equo canone. È stata questa locuzione in voga per un ventennio in Italia quando si parlava di locazioni destinate all'uso abitativo.
L'art.12 della legge n. 392/78 (poi abrogato prima parzialmente, nel 1991, e poi totalmente, nel 1998) recitava:
“Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non può superare il 3,85% del valore locativo dell'immobile locato.
Il valore locativo è costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell'immobile per il costo unitario di produzione del medesimo.
Il costo unitario di produzione è pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell'art. 15.
Gli elementi che concorrono alla determinazione del canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di locazione.
Se l'immobile locato è completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all'uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti può essere maggiorato fino ad un massimo del 30%.
Le suddette modalità si applicano fino alla attuazione della riforma del catasto edilizio urbano.
L'abrogazione parziale del 1991 riguardava quest'ultimo comma. Nella sostanza la legge n. 392 prevedeva un complesso meccanismo di determinazione del canone con lo scopo di renderlo, per l'appunto, equo. Risultato? È storia conosciuta da molti quella dei contratti “in nero”, ossia degli accordi scritti e non completamente slegati dalla disciplina legale. Motivo: i canoni locatizi determinati in base alla legge venivano ad essere considerati completamente fuori mercato, insomma troppo bassi per i locatori. Ed allora? Allora si sceglieva la strada dell'illegalità, con mancanza di garanzie e diritti e contestualmente anche con un incremento esponenziale del contenzioso in materia di locazioni. Un cambiamento, dunque, era necessario. Emersione dei contratti in nero anche attraverso maggiore libertà delle parti di concordare, in un regime di libero mercato, il costo dell'affitto. Le leggi successive alla n. 431/98, si pensi su tutte a quella sulla cedolare secca (cfr. d.lgs n. 23/2011), dimostrano che lo scopo è stato raggiunto solamente in parte.
La legge n. 431/98 e il canone libero
Nella legge n. 431 del 1998, almeno per quanto riguarda i così detti contratti 4+4 (si veda più avanti, ossia quelli che rappresentano la forma più utilizzata “per chi vive in affitto” la determinazione del canone è rimessa alla libera contrattazione delle parti. Fu questa la novità più attesa quando venne approvata quella legge.
A distanza di qualche anno si può dire che sebbene ciò abbia avuto l'effetto di rendere più trasparente il mercato degli affitti, tuttavia non ha risolto del tutto il problema dell'emersione dei contratti “in nero”. Anche le successive norme, quale ad esempio quella che prevede la nullità dei contratti non registrati (vedi più avanti), non sono state risolutive di una problematica, quella degli affitti in nero, difficile da sradicare.
Fonte http://www.condominioweb.com/il-contratto-di-locazione-per-uso-abitativo-equo-canone-e.12089#ixzz3mMLtqGwz
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21/09/2015
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In base alla nuova Riforma del condominio (già entrata in vigore), il singolo condomino ha facoltà di chiedere il distacco dall’impianto centralizzato ma solo a determinate condizioni tecniche. Analizziamole
Ai sensi del nuovo articolo 1118 del codice civile, il singolo condomino ha facoltà di chiedere il distacco dall’impianto centralizzato purché da questa operazione non derivino gravi squilibri di funzionamento dello stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini. A tale condizione si deve aggiungere che, pur distaccandosi, il condomino è tenuto comunque al pagamento della propria quota per le opere di manutenzione straordinaria dell’impianto, nonché a quelle per il suo mantenimento e/o regolare messa a norma.
La richiesta di distacco è vincolata comunque alla relazione di un tecnico che deve accertare la misura dell’inevitabile squilibrio che viene a crearsi nell’impianto centralizzato (dimensionato per garantire ripartizione di calore e confort adeguati nei vari alloggi), venendo meno una unità.
Sulla base di questa valutazione, il tecnico deve quantificare l’eventuale quota forfettaria di compensazione per la quantità di calore di cui si continuerebbe comunque ad usufruire, derivante dagli appartamenti confinanti e dalle tubazioni che attraversano l’appartamento (in media, si riuscirebbe a beneficiare di una temperatura di 16-17°).
Tuttavia il distacco comporta dei costi non indifferenti.
Alla quota forfettaria bisogna aggiungere le spese necessarie per:
installazione della caldaia autonoma ad alto rendimento energetico o a condensazione;
installazione di un canna fumaria per lo scarico fumi, molto onerosa soprattutto per gli appartamenti non situati all’ultimo piano; solitamente si cerca di sfruttare i canali di evacuazione fumi già presenti, tipo quelli delle cappe di aspirazione cucina, comunque non adeguati allo scopo. In base ai regolamenti comunali e nel rispetto del decoro architettonico, è possibile realizzare una canna fumaria esterna che consenta lo scarico al di sopra del solaio di copertura, ma comportanti costi non indifferenti;
opere per la realizzazione del nuovo impianto con:
- distacco delle tubazioni dell’appartamento dall’impiantopxentralizzato, con inevitabili opere murarie;
- allaccio e adeguamento della nuova linea gas;
- realizzazione di una nuova rete idraulica di distribuzione ai vari radiatori (l’intervento meno invasivo comporta l’impiego di canaline esterne o a soffitto o sul battiscopa);
- progetto e dichiarazione di conformità dell’impianto, con relativa relazione da presentare al condominio.
A questi costi vanno aggiunti, necessariamente, quelli dei consumi annui di gas e quelli delle verifiche periodiche e degli interventi manutentivi. A conti fatti, il distacco risulta quanto mai oneroso. Più conveniente risulterebbe, invece, un intervento di efficientamento dell’impianto centralizzato, con relative spese pro-quota per la riqualificazione della centrale termica, spese di risanamento degli impianti individuali con l’installazione di valvole termostatiche ai radiatori e di un sistema di contabilizzazione del calore. Se si rapportano i costi dei due interventi - distacco dal centralizzato da una parte, riqualificazione dello stesso dall’altra - quest’ultimo vede un risparmio di ben il 45% rispetto al primo. Il D.P.R. 59/09, che prevede norme sul contenimento dei consumi energetici, precisa, infatti, che per tutti gli immobili con più di quattro unità abitative e con potenza superiore ai 100 Kw, è preferibile mantenere l’impianto centralizzato e l’eventuale ricorso all’autonomo deve essere vincolato a gravi cause tecniche certificate da un professionista abilitato.
Tornando alla relazione tecnica, comprovante l’assenza quasi totale di squilibri funzionali all’impianto centralizzato in caso di distacco, questa deve essere sottoposta al vaglio dell’assemblea condominiale che:
non è tenuta a fornire una particolare autorizzazione, ma deve accertarsi che sussistano i presupposti di legge;
sulla base di una valutazione autonoma, l’assemblea può tuttavia decidere di autorizzare o meno il distacco dall’impianto centralizzato, opponendo una propria relazione tecnica;
infine, se il regolamento condominiale (stipulato fra il costruttore e il condominio, e poi adottato da tutti i condomini), non permette il distacco, l’operazione può risultare quanto mai difficile, pur non essendo consentito, secondo la recente giurisprudenza, il divieto assoluto di distacco.
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16/09/2015
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Lo Studio SBT è lieto presentarvi il nuovo sito web aziendale,
che permette una navigazione più semplice alla scoperta della nostra offerta e dei servizi offerti.
La tecnologia con cui lo abbiamo sviluppato è in grado di adattarsi allo schermo di qualunque dispositivo in modo semplice, veloce e nel rispetto della privacy.
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